… о жилищном строительстве в Москве и Подмосковье

Каждый второй москвич, улучшающий свои жилищные условия, предпочитает подмосковные квартиры столичным

По итогам прошлого года в Москве было введено 2,1 млн кв. м жилья, а в Московской области - 8,2 млн кв. м, то есть в четыре раза больше. Эксперты рынка не видят в этом ничего удивительного: в городе почти не осталось свободных земель под застройку. Количество столичных строек, по мнению коммерческого директора компании "Абсолют Недвижимость" Ирины Фомичевой, сокращается не только из-за дефицита качественных участков, но и из-за высоких цен на землю и градостроительной политики властей.
"В последние пять лет отмечается снижение объемов ввода жилья в столице, - рассказывает председатель совета директоров группы компаний "МИЦ" Андрей Рябинский. - В прошлом году в Москве было введено на 56% меньше жилья, чем в докризисном 2007 году тогда как Подмосковье относительно того же периода, наоборот, улучшило свои показатели на 7,9%".
"Практически весь прошлый год [в столице] шел пересмотр инвестиционных контрактов на строительство, в том числе и жилья, - добавляет директор департамента новостроек компании Est-a-Tet Владимир Моребис. - В результате от нескольких крупных проектов по строительству жилья власти Москвы решили отказаться. Но самое главное, что в течение прошлого года над проектами, находящимися в бумажной стадии, работы практически не велись ввиду неопределенности их судьбы". Если учесть, что от инициации проекта до выхода на площадку проходит один-два года, во второй половине этого года заморозка бумажных проектов начнет, по словам эксперта, серьезно сказываться на рынке. Что подтверждает и аналитика ГК "МИЦ", согласно которой уже сейчас по итогам первого квартала 2012 года на рынке бюджетных новостроек столицы отмечается снижение объема предложения на 20%. В конце марта предложения составили порядка 150 тыс. кв. м (против 185 тыс. кв. м в 2011 году), при этом на сегмент экономкласса приходилось около 15 тыс. кв. м, на комфорт-класс - 135 тыс. кв. м. Для сравнения: в конце 2011 года объем предложения в указанных сегментах находился на уровне 25 тыс. кв. м и 160 тыс. кв. м соответственно.
Не стоит забывать и о том, что участники московского рынка недвижимости в основном реализуют свои проекты в сегментах элитного и бизнес-класса. По оценкам компании Welhome, на конец марта 2012 года доля дорогих новостроек составляла порядка 75% в общем объеме первичного предложения Москвы. При этом, по словам управляющего партнера агентства недвижимости Spencer Estate Вадима Ламина, купить, к примеру, в центре столицы самую простую однокомнатную квартиру дешевле $200 тыс. уже не представляется возможным. Начальный уровень предложения в ЦАО за последний год вырос примерно на миллион рублей.
К тому же количество таких объектов медленно, но верно сокращается. В настоящее время элитных новостроек в Москве насчитывается всего 30, домов бизнес-класса - около 140. Из них, по словам Владимира Моребиса, более половины уже сейчас являются объектами в высокой стадии готовности либо уже сданными. "Это в совокупности с малым притоком новых проектов может привести к еще большему сокращению предложения и, как следствие, к росту цен на столичное жилье", - предполагает он. Так, в 2011 году рост цен на московские новостройки уже составил 15-20% в зависимости от класса. Такая же тенденция, по мнению эксперта, есть и в этом году.
"Сегодня основной акцент ставится на снижение плотности застройки и развитие транспортной инфраструктуры и парковочного пространства, - добавляет Андрей Рябинский. - В связи с пересмотром градостроительной политики элитное жилье станет, вероятнее всего, дефицитным сегментом на рынке столичных новостроек".
В любом случае о домах эконом- и комфорт-класса в Москве уже практически никто не вспоминает. Предложения в дешевом сегменте окончательно переместились за пределы столицы. Эта тенденция вытеснения новостроек эконом-и комфорт-класса за пределы МКАД и объясняет активную миграцию москвичей в Подмосковье.
"Не менее 50% сделок приходится сейчас на москвичей, переезжающих в пригород, чтобы улучшить жилищные условия, - говорит Ирина Фомичева.
- Еще четверть приобретающих квартиры для себя - это жители самой области и других регионов РФ и стран СНГ, для которых такое жилье становится первым в московском регионе. Оставшиеся 25% - покупатели-инвесторы".
"Круг покупателей жилья этого класса является наиболее устойчивым, - добавляет коммерческий директор инвестиционно-девелоперской компании "Сити-XXI век" Виталий Разуваев. - Как правило, это семейные пары с детьми в возрасте от 30 до 45 лет и со стабильным доходом на среднем уровне и выше".
В целом потенциал ближнего Подмосковья с точки зрения решения жилищного вопроса, по мнению экспертов, просто огромен. Многие территории в пределах 15-20 км от МКАД отличает хорошая транспортная доступность, до столицы рукой подать, а воздух в разы чище благодаря наличию больших лесных массивов.
Кроме того, как отмечает Андрей Рябинский, по итогам прошлого года объем нового предложения на рынке жилой недвижимости Подмосковья почти вдвое превысил докризисные показатели.
Только в феврале этого года один столичный девелопер вывел на областной рынок одновременно три проекта (свыше 2,9 млн кв. м жилья), рассчитанных на 80 с лишним тысяч человек. Каждый проект, по сути, город в городе. В целом в области насчитывается сейчас 20 подобных проектов. В лидерах, по словам генерального директора компании "СКМ Риэлти" (холдинг "СКМ Групп") Натальи Семеновой, - Одинцово, Люберцы, Балашиха и Химки.
О том, что московский регион переживает сейчас бум комплексной застройки, говорит и Ирина Фомичева: "Девелоперы возводят целые микрорайоны с собственной обширной инфраструктурой. Привлечь покупателя просто "бетонной коробкой" становится все труднее, поэтому проекты буквально соревнуются друг с другом в оригинальности концепций и в количестве досуговых объектов".
При этом, по словам Виталия Разуваева, покупатели тщательнее подходят к выбору жилья. "В последние годы на рынке сохраняется тенденция к сокращению общего бюджета покупки, и покупатели новостроек обращают больше внимания на условия - возможность оплаты в рассрочку, привлечения ипотечных средств, - отмечает он. - В сегменте панельного жилья существенно увеличилась доля желающих приобрести квартиры с готовой отделкой, что позволяет въехать в новую квартиру сразу после ввода объекта в эксплуатацию и избежать дополнительных затрат на ремонт собственными силами".
А вот что говорит об изменении покупательских предпочтений советник президента финансово-строительной корпорации "Лидер" Григорий Алтухов:
"Если еще два года назад спрос на одно- и двухкомнатные квартиры делился примерно поровну, то сегодня абсолютно преобладающими по ликвидности стали однокомнатные квартиры. И это понятно: для покупающих "для себя" это самая доступная недвижимость, для покупающих в качестве инвестиций - самый ликвидный и быстро продаваемый объект". В этой ситуации многие застройщики и риэлторы даже приберегают такие квартиры для дальнейшей реализации после завершения строительства по завышенной цене.
Достаточно осторожное поведение всех участников рынка, по мнению Андрея Рябинского, как раз и оказывает основное влияние на ценовой тренд жилья: "Цены на рынке сейчас стабильны, ежемесячные темпы прироста цен в Москве в начале этого года не превышали 1%. Активнее ведет себя рынок жилья в области, в 2012 году мы ожидаем умеренный рост цен - порядка 15-20% в течение года".
Основной фактор, определяющий сейчас ценовой тренд на жилье, по мнению Владимира Моребиса, рыночный: в области возводятся все новые и новые объекты масштабной застройки, и высокий спрос на них продолжает формировать тенденцию на повышение цены.
Новой тенденцией является и развитие транспортной системы, в частности строительство новых станций метро в области, что, естественно, приводит к росту цен на объекты, расположенные неподалеку от них.
"Помимо этого, на ценообразование сейчас влияют и конкретные параметры того или иного проекта, а именно: местоположение, окружающая среда, класс жилья, параметры проекта, стадия строительства, активность строительства, надежность застройщика", - добавляет руководитель департамента аналитики и консалтинга компании "НДВ-Недвижимость" Елизавета Гудзь.
В свою очередь, Григорий Алтухов напоминает, что цены стандартно варьируются в зависимости от розы ветров: на западе, юго-западе готовые дома в пределах 2-3 км от МКАД стоят до 100 тыс. рублей за кв. м, на востоке - 85-90 тыс. рублей.
Наталья Семенова прогнозирует рост среднего уровня цен на новостройки Подмосковья с 66 тыс. рублей за кв. м в прошлом году до 70 тыс. рублей. Рассчитывает эксперт и на рост доли ипотеки на жилье экономкласса до 40%.
Еще одна причина роста рынка в области - геополитическая, связанная с изменением статуса территорий, вошедших в "новую Москву". Цены там существенно подросли и продолжают стремиться к московским. "Уже сегодня мы наблюдаем повышенный спрос на проекты, которые с 2012 года будут включены в состав столицы, - отмечает Ирина Фомичева. - В перспективе, по мере того как будут застраиваться ближайшие пригороды, дефицитными станут все качественные проекты, расположенные в пределах 10-15 км от МКАД".
Вместе с тем чрезмерная активность девелоперов в Подмосковье, по словам главы компании "НДВ-Недвижимость" Александра Хрусталева, может сыграть с рынком и злую шутку. Если игроки рынка допустят многократный переизбыток предложения, превышающего спрос в разы, то многие объекты, вместо того чтобы дорожать, упадут в стоимости. Перенасыщение проектами уже чувствуется в некоторых районах Подмосковья. Соответственно вместо подъема областной рынок может ожидать стагнация, а затем и замораживание ряда строек. По мнению эксперта, стагнация может наблюдаться уже в сентябре-октябре этого года.

Андрей МОСКАЛЕНКО. «Профиль»,9 апреля 2012 года