… о «квартирах для москвичей»

Как решить квартирную проблему, узнаем через две недели

К 2010 году очереди на жилье в Москве сократятся до 100 тысяч человек, причем стоять в этой очереди надо будет не 20 лет, как сейчас, а всего 10. В перспективе - достижение такого индекса доступности жилья в Москве, при котором средняя московская семья должна иметь возможность накопить на квартиру за семь лет. Во всяком случае именно об этом говорится в принятой вчера на заседании правительства Москвы за основу программе Департамента жилищной политики "Москвичам - доступное жилье". Однако программе предстоит доработка.
Для того чтобы повысить доступность жилья для москвичей с 10-летним стажем, запланировано создание системы специализированных жилищно-строительных кооперативов. Строиться такие ЖСК должны на территориях, приобретенных по льготной земельной ипотеке. Также специалисты Департамента жилищной политики предлагают разработать механизм, по которому инвесторы - застройщики коммерческого жилья - будут продавать квартиры в первую очередь москвичам. Эти предложения показались правительству наиболее спорными.
- Мы не имеем права выдавать землю под строительство жилья без конкурса, - резонно заметил Юрий Лужков, - а после проведения конкурса ее цена вырастет до коммерческой и квартиры будут дорогими. Без конкурса мы можем выделять землю под строительство муниципальных домов. В этом направлении и надо работать.
Но на какие средства строить муниципальные дома? До сих пор все строительство в городе осуществлялось с привлечением внебюджетных средств. Также непонятно, как чиновники собираются заинтересовать(а точнее - заставить) инвесторов отдавать квартиры в своих домах людям только потому, что они москвичи с 10-летним стажем? Юрий Лужков категорически заявил, что это невозможно, потому что для инвесторов главное - прибыль, а от кого - неважно.

На аренду - становись!
Большое внимание в программе уделено рынку арендного жилья столицы, который сейчас практически потерян для горожан из-за непомерных цен. Между тем, сегодня москвичи сдают в наем более 120 тысяч квартир, причем только 5 тысяч из них - официально (платя налоги). Это значит, что многие горожане имеют излишки жилья, и разработанная программа предлагает стимулировать таких москвичей сдавать (или продавать) эти излишки своим землякам. Методы "стимуляции" рассматриваются разные: и гуманные, и не очень.
С другой стороны, в Департаменте жилищной политики разрабатываются механизмы субсидирования найма квартиры для определенных категорий москвичей: малоимущих, бюджетников, очередников и некоторых других. - Тем, кто не может платить 700 долларов за квартиру, - говорит Николай Федосеев, заместитель руководителя Департамента, - но кому хотелось бы ее снимать, город будет выдавать субсидию на оплату части (может быть, до 70%) аренды. В советские времена существовала система Мосжилсервиса - городского бюро обмена. Сейчас мы хотим эту услугу для москвичей реанимировать и предложить тем, кто хочет сдать или снять жилье, собственную базу данных. Есть также идея строительства доходных домов, принадлежащих городу, где арендная плата не будет превышать 200 долларов в месяц.
Коммерческие структуры пока осторожно относятся к смелым планам городских властей. "Программа, конечно, интересная, - сказала Анна Лумашко, выступавшая от имени Московской ассоциации риелторов, - но единственный на сегодня доходный дом в Москве принадлежит частной компании. И цены на квартиры в нем колеблются от 4,5 до 12 тысяч долларов в месяц. Жилье в Москве сейчас недоступно даже среднему классу, не говоря уже о малоимущих гражданах. Надо развивать малоэтажное строительство в Подмосковье - это и будет доступным жильем для москвичей.

Подмосковье нам поможет?
Мысль, что доступным может быть лишь жилье за МКАД, рефреном прошла через все заседание правительства. Она звучала из уст чиновников различных рангов. И была подытожена в заключительной речи мэра:
- Пора переходить границы Москвы. Мы и так строим в Подмосковье два миллиона кв. метров в год, надо активней формировать жилые массивы за пределами Москвы. В Москве земли для строительства хватит еще на 25 лет, но мы должны решить стратегическую задачу - резко увеличить строительство жилья в интересах москвичей.
Кроме того, мэр наметил еще ряд направлений, по которым Департаменту жилищной политики предстоит еще поработать. Во-первых, необходимо сделать рывок в развитии ипотеки, которая пока хоть и становится более популярной, но все же остается недоступной большинству москвичей. Для сравнения: в США до 50% жилья покупается по ипотеке, в Европе - до 30%, а в России - только 4%. Во-вторых, надо доработать программу "Москвичам - доступное жилье" с учетом того, что 2007 год в Москве объявлен Годом ребенка. То есть предоставлять льготную возможность приобретения квартиры очередниками, которые моложе 35 лет, усыновившими ребенка или ожидающими его рождения, а также тем, кто имеет ребенка до 5 лет. Особенно мэру понравилось предложение члена правительства дублеров Алексея Галкина, который заявил, что молодая семья не должна выбирать между покупкой квартиры и рождением ребенка. А потому в случае, если люди купили квартиру по ипотеке и вдруг выяснили, что у них ожидается прибавление, они должны иметь возможность отсрочить ежемесячные выплаты на три года.
- Это предложение обязательно надо внести в программу, - сказал мэр, - отсрочка платежей на три года - важный аспект для улучшения демографической ситуации в Москве.
В конце концов, программа, разработанная в Департаменте жилищной политики, была принята за основу. На доработку документа дали две недели.
Вместо послесловия
Как программа "Москвичам - доступное жилье" будет выглядеть в окончательном варианте, нам еще предстоит узнать. Но уже сейчас многие эксперты задают вопрос: а не нарушаются ли права иногородних граждан вследствие того, что власти Москвы хотят отдать приоритетные права москвичам?
- Жилье - это собственность города, - добавил депутат МГД Степан Орлов, - и город сам определяет, как ею распоряжаться. Никто не запрещает жителю любого города или страны покупать квартиры на рынке коммерческого жилья. Но если Москва построила жилье за свой счет, то она имеет полное право решать: кому его продавать, сдавать в аренду или дарить.
***
ПРЯМАЯ РЕЧЬ
Заместитель руководителя департамента Николай ФЕДОСЕЕВ:
- Инвесторы говорят, что им неважно, кому продавать, но с другой стороны, они понимают свою социальную ответственность. Они тоже москвичи, живут в этом городе и не хотят, чтобы Москва стала вторым Вавилоном. Или Парижем. К тому же мы предлагаем им и экономические стимулы - уменьшение доли города по части инвестиционных контрактов. Дело в том, что сейчас город дает землю инвестору на определенных условиях: 30% квартир в построенном доме должно отдаваться в фонд муниципального жилья. Разработчики программы считают, что эти условия можно изменить.
***
СПРАВКА "ВМ"
Кто сможет воспользоваться программой "Москвичам - доступное жилье"
Москвичи, постоянно прописанные в Москве не менее 10 лет и не стоящие в очереди на бесплатное жилье.
Москвичи, записанные в очереди на получение квартиры до 1 марта 2005 года и прождавшие квартиру более 10 лет, а также те, кто записан после 1 марта 2005 года, но имеет право на внеочередное получение квартиры.
Молодые семьи, участники программы "Молодой семье - доступное жилье".
Многодетные семьи москвичей, воспитывающие трех и более детей в возрасте до 18 лет.
Семьи москвичей, ожидающие рождения второго ребенка или воспитывающие более одного малолетнего ребенка; семьи, в которых срок беременности вторым или третьим ребенком составляет не менее 28 недель.
***
СПРАВКА "ВМ"
Что еще обещает нам принятая за основу программа "Москвичам - доступное жилье"
Обязать застройщиков резервировать до 80% будущих квартир для продажи или сдачи в аренду москвичам. При этом треть из этих квартир застройщик обязан будет отдать по фиксированной цене.
Продавать очередникам города квартиры по сниженным ценам. Цена квадратного метра будет зависеть от того, сколько лет простояла семья в очереди и наличия льгот. Впрочем, подобный порядок в городе действует уже сейчас.
Освободить семьи с тремя и более детьми в возрасте до 18 лет от оплаты 30 квадратных метров будущей жилплощади, покупаемой у города.

Юлия ЗЕЛЕНИНА. «Вечерняя Москва», 22 ноября 2006 года

Бум московской недвижимости никак не связан с иногородними покупателями

Москвичи привыкли жаловаться на засилье "приезжих", "иногородних", "провинциалов". Именно на них по традиции возлагается большая часть городских проблем. Власти, разумеется, охотно подыгрывают этим настроениям, перекладывая с себя ответственность за эти проблемы и зарабатывая на популистских клише. На этой неделе широко обсуждались предложения московского правительства обязать застройщиков резервировать определенную долю возводимого жилья для продажи москвичам со стажем. Мол, заоблачные цены московской недвижимости – еще одна вина приезжих. Но это – совершеннейший миф. Цена московской недвижимости не имеет "географического" измерения.
Вообще, тема приезжих в Москве искусственно разогревается. Их в Москве вовсе не так много. По данным недавних опросов фонда "Общественное мнение", лишь 17% респондентов сообщают, что приехали в столицу в зрелом возрасте. Для сравнения: в среднем по другим мегаполисам России доля жителей, которые приехали на нынешнее место проживания в зрелом возрасте, составила 33%, а по другим типам населенных пунктов она колеблется от 36% до 42%. И наоборот, 68% опрошенных в Москве уверяют, что живут здесь с рождения, тогда как в других мегаполисах доля коренного населения составила 52%, в прочих населенных пунктах 39-47%. В Москву перебраться сложнее, чем в областной центр.
Что касается жилищного рынка, то его перегретость – проблема чисто экономическая. Официальных данных о доле иногородних среди покупателей жилья власти Москвы (в отличие, например, от областного правительства) не раскрывают. "Источники, близкие к регистрирующим органам, сообщают, что доля покупателей без постоянной московской регистрации – до 60%",– говорит Константин Апрелев из Российской гильдии риэлтеров. Схожую цифру называют и аналитики агентства недвижимости МИАН: по их данным, на москвичей в 2006 году приходится лишь 51% всех сделок с жильем на первичном рынке и 74-76% на вторичном рынке и в сегменте загородного жилья. Однако из 49% всех сделок с "первичкой", которые приходятся на "немосквичей", 19%, по данным МИАН, обеспечивают жители Подмосковья. На вторичном рынке из "немосковских" 26% на жителей Подмосковья приходится 14%. С другой стороны, по данным независимого аналитика Геннадия Стерника, на долю московских покупателей приходится 25-30% всех сделок с недвижимостью в Подмосковье. Московские деньги разогревают областной рынок, так значит ли это, что подмосковные власти должны вводить против москвичей дискриминационные меры?
Но дело даже не в этом. Разогревают рынок не люди, а деньги. Рынку безразлично, кто покупает,– ему важно, сколько денег покупатели могут и хотят вложить в него. Московская недвижимость – это не только "крыша над головой", но один из лучших объектов инвестирования. По итогам бума этого года доходность вложений в московское жилье на вторичном рынке оценивают в 80-90%, а на первичном – и все 100%. Поэтому начавшийся три года назад рост цен превратился в бум. Рост цен вызывал приток все новых денег в рынок.
Чтобы отследить степень перегрева, надо искать не долю "иногородних" квартир, а долю "инвестиционных" покупок. Оценивать эту долю, правда, еще сложнее, чем долю иногородних покупателей. Аналитики указывают цифры 15-30%. Вероятно, часть из этих квартир действительно приобретают пресловутые "сибирские нефтяники". Но отличительной чертой нынешнего бума по сравнению с аналогичным периодом роста цен в 2003 – начале 2004 года стал приход инвесторов – юридических лиц, отмечает господин Стерник. Уже в конце прошлого года банки и инвесткомпании активно интересовались возможностями на рынке, и на них пришлась значительная доля наиболее ликвидных небольших панельных квартир.
Другая значительная часть покупок приходится на инвестиции самих москвичей. Причем часто квартиры частные инвесторы покупают не для того, чтобы сыграть на буме, а в качестве долгосрочной инвестиции: вложения на старость (прибавка к пенсии за счет сдачи квартир), "оставить детям". Московская недвижимость выполняет функции инвестиционного инструмента, компенсируя неразвитость и негибкость финансовой и пенсионной систем, а заодно и невысокий после передряг 1990-х уровень доверия к банкам. По некоторым оценкам, таких инвесторов примерно вдвое больше, чем тех, кто намерен заработать на краткосрочной спекулятивной сделке. Это определенная страховка для рынка; кстати, обвал маловероятен. Московские власти намерены повысить налоги для владельцев двух и более квартир. Но в этом случае они будут бороться уже с москвичами. Причем без особого успеха, разумеется.

«Коммерсантъ», 24 ноября 2006 года