… о доступности жилья в России

«Доступное жилье» становится все более недоступным для россиян

Если россиянину со средними доходами вдруг вздумается взять в банке на приобретение жилья 5 млн. рублей ипотечного кредита на 20 лет, на выплату занятых денег ежемесячно ему не хватит и трех зарплат. К такому выводу пришли специалисты Penny Lane Realty, поставившие Россию в своем рейтинге доступности ипотеки на 47-е место из 60 возможных. Одни эксперты винят во всем высокую инфляцию и несовершенство схем рефинансирования ипотеки. Другие причиной бед называют стагнацию строительного рынка. Третьи отмечают, что долгие годы ипотечный рынок, по сути, стоит на месте. А ведь в будущем году, по идее, должна закончиться реализация приоритетного национального проекта «Доступное жилье», предполагавшего, что дом или квартиру без риска для жизни сможет купить каждый третий россиянин.
На сайте Совета при президенте России по реализации приоритетных национальных проектов и демографической политике есть специальная страничка, посвященная нацпроекту «Доступное и комфортное жилье - гражданам России». Открывается она очень важным вопросом: «Почему мы говорим о национальном проекте в жилищной сфере?» Задан он 13 июня 2007 года. Сегодня, по прошествии четырех лет, так и хочется переформулировать вопрос: почему мы об этом проекте уже совсем не говорим? Последняя «новость», касающаяся его реализации, датирована на сайте 30 апреля 2009 года. А ведь шесть лет назад, когда нацпроект стартовал, столько всего хорошего было сказано о том, как мы замечательно заживем. И не когда-нибудь, а совсем скоро, даже прямо сейчас. В 2010-м почила в бозе федеральная целевая программа «Жилище», все силы должны были пойти именно на этот проект, вторая стадия которого должна была завершиться в 2012 году. Он и сам по себе был приоритетным, а внутри его, как это у нас принято, существовало еще несколько приоритетов. Из них первый - увеличение объемов ипотечного жилищного кредитования, и второй - повышение доступности жилья. Одно с другим, как легко понять, связано, и уже к 2010 году доля населения, способного приобрести жилье, должна была увеличиться до 30%. Это должно было стать возможным благодаря снижению ставок по ипотеке до 8% еще в 2008-09 годах. Но теперь об этом - как-то глухо. Видимо, вот почему.
Эксперты Penny Lane Realty проанализировали открытые данные Европейской ипотечной федерации, международных банков и ипотечных брокеров, касающиеся средней процентной ставки по ипотечному кредитованию, платежей за открытие и ведение ссудного счета, а также стоимости жилья в 60 странах мира. Этот анализ позволил им составить рейтинг доступности ипотечных кредитов для населения. За основу был взят некий стандартный (в том числе и для граждан России) заем в размере 122 250 евро (или 5 млн. руб.) на 20 лет. При этом предполагалось, что заемщик явно не беден - 30-40% от общей стоимости квартиры он может внести в качестве первого взноса, так что кредитная ставка, по идее, для него должна быть довольно щадящей.
Сопоставив полученные данные, исследователи пришли к выводу: россиянин, рискнувший взять деньги в банке на среднерыночных условиях, за 20 лет выплатит, разумеется, не один, а 2,5 полученных кредита. А потому РФ в рейтинге удостоилась более чем скромного 47-го места. Проще всего в этом смысле датчанам, которое за два десятилетия переплатят лишь 11% от суммы, которую им выдал банк. В первой десятке списка (см. таблицу) - страны Евросоюза и Великобритания. Россию опережают даже небогатые центрально-американские Никарагуа и Гондурас. Позади нас только некоторые страны Африки и Южной Америки, а также все государства СНГ.
Вместе с тем рейтинг все же не дает полного представления о том, насколько подъемны для граждан те или иные условия получения займа. Может быть, гордым россиянам переплачивать банкам в 2,5 раза - только в удовольствие. «Учитывая, что среднемесячный доход на душу населения в России в 2010 году составил 464,2 евро (18 552,6 руб.), а в Дании - 4334,9 евро, получается, что среднестатистический житель Дании тратит на ипотеку всего 13% ежемесячного дохода, в то время как среднестатистическому россиянину на ежемесячную выплату по ипотеке едва хватит трех зарплат», - отмечают авторы исследования. И это, как говорится, расставляет точки над i. Характеризуя ситуацию в РФ, Роман Строилов, директор департамента частного и корпоративного кредитования Penny Lane Realty, констатирует: «Уже более 10 лет рынок ипотеки стоит на месте и не становится более доступным для подавляющего большинства населения. В России 70% от суммы ежемесячной выплаты по кредиту составляет стоимость процентов, в то время как в европейских странах дело обстоит с точностью до наоборот. Даже в Москве, где уровень дохода как минимум в три раза выше, чем в среднем по стране, люди вынуждены отдавать более 50% ежемесячного дохода при выплате ипотеки».
Другие эксперты не согласны с тем, что ипотечный рынок стоит на месте 10 лет, но признают, что существуют серьезные проблемы, которые не дают рынку развиваться. Вице-президент Российской гильдии риелторов Константин Апрелев убежден, что главная их них - высокая инфляция, «которая не позволяет понизить ставки ипотечного кредитования». «Если вы вычтете инфляцию из ипотечных ставок, получите примерно те же самые цифры, что и в Европе, - заявил «НИ» эксперт. - Кроме того, у нас другая стоимость денег. Сейчас она высока. Если вы положите на Западе деньги на депозит, вам заплатят меньше процента, у нас же банки по вкладам платят 6%. Поэтому и получается: если «себестоимость» кредита - 6%, то как можно сделать 1,5% по ипотеке? Никак».
Вторая важнейшая проблема, по словам г-на Апрелева, - это развитие рынка ипотечных закладных. «Во всем мире ипотечные кредиты рефинансируются долгосрочными ценными бумагами, то есть денежные средства населения обеспечиваются именно этими бумагами. У нас же, кроме государственного Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), больше ни у одного банка нет понятной долгосрочной схемы привлечения денежных средств, - пояснил «НИ» эксперт. - Государство просто вложило деньги в АИЖК - и все: остальные банки используют при рефинансировании ипотеки краткосрочные депозиты. Эта схема рискованна. Например, если опять возникнет какая-то финансовая неустойчивость, люди начнут забирать деньги из банков, и те просто могут не справиться с этой ситуацией. Иными словами, у нас просто нет классического вторичного рынка ипотечных закладных, который сложился в других странах. Там долгосрочными инвесторами являются страховые компании и пенсионные фонды. Получается низкая себестоимость привлечения денежных средств на рынок ипотеки».
Вице-президент Международной ассоциации фондов жилищного строительства и ипотечного кредитования Ирина Радченко полагает, что дело не в ипотечных ставках как таковых (они действительно высоки из-за инфляции), а в цене квадратного метра. «Спрос на недвижимость постоянно разгоняет цены, а строительный комплекс в состоянии стагнации. Самая большая ошибка, которую допустило правительство, в том, что оно слишком увлеклось развитием ипотеки, которое не поддерживалось адекватными темпами развития строительной отрасли, - сообщила «НИ» эксперт. - За счет ипотеки был создан дополнительный спрос, а на рынке жилья никаких подвижек не было. Как топтались на уровне 40-50 млн. кв. метров ввода жилья в год, так все и осталось. Это в три раза меньше, чем должно быть в любой цивилизованной стране. Есть норма: жилищный фонд нормально возобновляется, если в год вводится 1 кв. метр на человека, то есть у нас должно быть 140 млн. Так что надо наращивать темпы строительства».
По мнению г-жи Радченко, именно на этом надо было акцентировать внимание в ходе подготовки нацпроекта и других программ правительства, но это сделано не было. «Зато в этой сфере существует грандиозная коррупция, которая очень сильно тормозит этот рынок», - отметила эксперт.

Михаил КРЮЧКОВ, Евгения ЗУБЧЕНКО. «Новые известия», 30 мая 2011 года