… о пространственном расслоении Москвы

В рыночных условиях постепенное расслоение мегаполиса на районы, где проживают люди с различным достатком - процесс неизбежный. Однако, скорее всего, Москва не скоро превратится в настоящий город контрастов. Появление анклавов элитного жилья в столице не за горами. Вместе с тем, формирование ярко выраженных кварталов для бедных - дело далекого будущего. Они не появятся до тех пор, пока действует принцип расселения жильцов в пределах своих районов, существует субсидирование ЖКХ и щадящие налоги на имущество, одним словом, применяется административное регулирование миграции в пределах Москвы.
Царские села
Фактическое деление столицы на престижные и непрестижные районы существовало еще в советские времена. Правда, основным принципом расселения граждан был не столько имущественный ценз, сколько профессиональная принадлежность. Так, на юго-западе, где сосредоточено много научных институтов и объектов университетско-академического комплекса селились работники интеллектуального труда.
Западное направление (ось Кутузовский проспект - Кунцево - Крылатское) считалась оплотом правящей элиты. В сталинских домах по Кутузовскому проспекту давали квартиры сотрудникам аппарата ЦК, Совмина, МИДа, а в 26 доме жили два бывших Генеральных секретаря партии - Леонид Брежнев и Юрий Андропов.
Третьим престижным направлением считался северо-запад столицы. Здесь обосновались представители военно-промышленного комплекса (сказывалась близость Курчатовского института, Тушинского машиностроительного завода, предприятий, работавших на авиакомплекс), а также творческая интеллигенция (писательские дома в районе станции метро Аэропорт и квартал художников, включая поселок, на Соколе).
Урбанолог Юрий Вешнинский отмечает, что элитарность этих направлений намеренно поддерживалась властями вплоть до 90-х годов и укоренялась в общественном сознании. Так, на юго-западе в Новых Черемушках и на западе, в Кунцево, в начале 80-х появились анклавы добротных кирпичных домов с просторными квартирами и парадными вестибюлями, прозванные в народе Царским селом. А когда в начале 90-х встал вопрос о доме для Ельцина и его ближайших соратников выбор закономерно пал на Крылатское, расположенное в самом конце номенклатурного направления.
Наряду с формированием элитных кварталов в советские времена шел и обратный процесс. Часть городских территорий уже тогда имела дурную славу. Имидж северного направления существенно испортили переселенцы из трущоб Марьиной Рощи, славившейся своей криминогенностью. Похожую репутацию имел в советские времена северо-восток Москвы, а промышленные восток, юг и юго-восток с их многочисленными общежитиями уже тогда считались наиболее неблагополучными в социальном и экологическом плане округами столицы.
Дифференциация городских территорий, начавшаяся при социализме, подготовила почву для дальнейшего расслоения города на богатые и бедные районы в эпоху рынка.
Политика сдерживания
Экономические преобразования привели к тому, что в домах, где раньше жили представители одной социальной страты, появились люди с разным достатком. В результате многоквартирные дома оказались заполненными разными по социальной принадлежности и типовому поведению людьми. Приватизация жилья только обострила назревающий конфликт интересов между собственниками и нанимателями. И если покупатели квартир на вторичном ранке могут рассчитывать на социально однородную среду в новом доме, то на вторичном рынке ситуация законсервировалась.
Политика московских властей в целом направлена на поддержание баланса между различными частями города. Допуская дифференциацию по социальному признаку отдельных домовладений, они стараются административными методами тормозить расслоение в рамках более крупных территориальных образований.
Так, от принципа свободного расселения жителей пятиэтажек сносимых серий (когда жители центра получали квартиры в Марьино или Бирюлево) мэрия перешла к волновому переселению граждан в пределах своего района, или, как в случае ЦАО и Зеленограда - округа. С другой стороны, столичные власти сохраняют систему дотирования жилищно-коммунальных услуг, в результате богатые и бедные жители одного квартала платят за них одинаково. Система дотаций и субсидий малоимущим гражданам тормозит расслоение внутри жилищного сектора, - уверен глава департамента поддержки и развития малого предпринимательства Михаил Вышегородцев.
Однако административными методами дифференциацию можно контролировать лишь до поры до времени. В том случае, если будет введена рыночная оценка жилья для исчисления налога на имущество, обитателям разных районов придется платить различные суммы, - отмечает М. Вышегородцев. "Это может послужить дополнительным стимулом для людей с низкими доходами сменить район проживания на менее престижный, но более дешевый. Однако массового перетока граждан не будет. Я в это не верю", - говорит чиновник.
Элитные анклавы
"Никто насильно людей из центра города не выселяет, - утверждает главный архитектор Москвы Александр Кузьмин. - Но при рыночном пути развития все складываться на денежной основе. Если человеку нужны деньги или он хочет решить свои семейные проблемы, купив квартиру для семьи дочери или сына, он продаст жилье в центре и переедет на окраину.
По словам А. Кузьмина, появление настоящих трущоб Москве пока не грозит: "Я не думаю, что в ближайшее время должны появиться районы для бедных. Другое дело - что будут зоны для очень богатых людей, они формируются сами по себе".
Директор по развитию Swiss Realty Group Илья Шершнев связывает это с резким социальным расслоением жителей города. "Очевидно, что требования людей с разным достатком к качеству жилья несопоставимы, - говорит И.Шершнев. - И нет ничего удивительного в том, что богатые москвичи хотят жить среди себе подобных".
По данным управляющего партнера агентства недвижимости Усадьба Александра Дьяченко, в 2000 году район так называемой Золотой мили на Остоженке насчитывал всего 8 домов элитного класса, в 2005 году их стало уже 32. Аналогичными темпами выравнивается социальная среда и в других центральных районах города. Все больше элитных домов появляется на Арбате, районе Патриарших прудов, Плющихи.
В дальнейшем эта тенденция закрепится благодаря комплексному освоению бывших производственных территорий, находящихся в центре города. "Там будут возведены кварталы элитных домов с внутренне развитой инфраструктурой и другими атрибутами респектабельного жилья", - говорит директор отделения Парк Тауэрс управления новостроек компании МИЭЛЬ-Недвижимость Кайдо Каарма. Уже готов план превращения Болотного острова в Золотой, который риэлторы в один голос называют первым элитным кварталом с единой социальной средой. На очереди также территория завода Каучук на Плющихе, ЛГМ в Замоскворечье, Бадаевского пивзавода на набережной Тараса Шевченко и Сахарорафинадного завода на Пресне. Это уже не объекты точечной застройки, а солидные площадки площадью 1-1,5 га и емкостью 200 тысяч кв. метров.
Дом с видом на Кузьминки
На другом географическом полюсе столицы картина прямо противоположная. В восточных, северных и юго-восточных районах, особенно на окраинах традиционно строится очень много типового панельного жилья, в том числе по муниципальным программам, и почти нет монолитных домов бизнес-класса.
"Чтобы привлечь покупателей бизнес жилья в ЮВАО надо придумать какую-нибудь изюминку, - соглашается А.Кузьмин. - Например, удалось продать дом, окна которого выходили на усадьбу Кузьминки".
Мониторинг, проведенный Центром геополитических исследований института географии РАН, показывает, что за последние годы этнический состав населения южного, юго-восточного и северного секторов города значительно изменился: в большинстве районов совокупная доля меньшинств, выросла с 5% до 15%. Это следствие трудовой миграции из стран СНГ: очевидно, что мигранты предпочитают селиться в районах сравнительного дешевого по столичным меркам жилья. Однако говорить об их окончательном превращении в этнические кварталы, гетто и трущобы для бедных пока рано.
Тяга к обособлению
Социологические опросы свидетельствуют, что москвичи со средним уровнем доходов хотели бы сменить место жительства на более престижный район, но пока не имеют возможности этого сделать.
На Западе расслоению городов во многом способствует ипотека. Взяв кредит, представитель среднего класса может купить жилье в хорошем районе с достойной экологией, инфраструктурой и благонадежными соседями. Люди с низкими доходами, которым ипотека не по карману, остаются там, где качество жизни постоянно. В результате квартал проваливается в гетто. Причем, этот процесс начинается, когда доля неблагополучных жителей, отличающихся от большинства населения, превышает 10%, и становится необратимым, когда их число достигает 17%.
В Москве такой сценарий был бы возможен, если бы работала ипотека. "Иногда, чтобы улучшить свои жилищные условия, в частности, сменить место жительства, людям не хватает $20-40 тысяч. Как только у них появится возможность взять эти деньги в кредит, они сразу же окажутся на рынке", - уверен директор департамента маркетинга корпорации ИНКОМ-Недвижимость Сергей Елисеев.
Пока мобильность московского рынка недвижимости остается на достаточно низком уровне: ежегодно переселяется не больше 2% москвичей. Тем не менее, основной тренд в социальном районировании Москвы уже очевиден: это переход от перемешанности социальных групп, характерной для 90-х годов, к их обособлению.
Эксперты полагают, что внутриквартальные контрасты будут постепенно исчезать, а разломы между традиционно рабочими и элитными районами, наметившиеся еще в советские времена, напротив, усиливаться.
"Это естественный и объективный процесс, характерный для всех мегаполисов. Городская власть при помощи доступных ей ресурсов должна проводить выравнивание, чтобы держать дифференциацию в определенных границах. Бюджетные средства должны перенаправляться на поддержание жилищного фонда, развитие инфраструктуры и создание достойного уровня жизни в тех районах, где тенденции к маргинализации наиболее очевидны", - заключает И. Шершнев.

"ИНТЕРФАКС", 21 октября 2005 года