… о вводе жилья в регионах и городах России

Государственный статистический орган страны (Росстат) впервые за долгие годы опубликовал ретроспективную статистику по объемам ввода в строй жилья в различных городах страны. Ввод в строй жилья в городах является важным показателем, влияющим на цены на жилье на соответствующих локальных рынках и на доступность жилья.  Низкие темпы ввода  в строй жилья являются фактором, отрицательно влияющим на доступность жилья. Аналитический центр ГдеЭтотДом.РУ решил проанализировать в каких городах строят больше всего жилья.
В качестве базового показателя выбран усредненный ввод в строй жилья за последние три года - 2007, 2008 и 2009.

Иллюстрация 1. Среднегодовой объем ввода в строй жилья в городах РФ за последние три года (2007, 2008, 2009)

По абсолютному количеству вводимых площадей в год лидирует Москва, на втором месте - Санкт-Петербург. Также в десятку лидирующих городов по среднегодовым объемам ввода в строй жилья входят: Краснодар, Новосибирск, Ростов-на-Дону, Екатеринбург, Казань, Тюмень и Челябинск.   В аутсайдерах - удаленные и небольшие города, причем, преимущественно на северо-западе страны. Так, из входящих в последнюю десятку пять городов - Мурманск, Сыктывкар, Псков, Петрозаводск, Архангельск относятся к Северо-Западному федеральному округу.
Для сравнительного анализа уровня развития и состояния рынков жилья разных городов, объемы ввода в строй малоинформативны. Очевидно, что Москва с населением более 10 млн человек не покинет первые строчки рейтинга, а небольшие города вроде Пскова - последние. Больший интерес представляют удельные показатели ввода в строй жилья на душу. И если рассматривать именно этот показатель, то картина радикально меняется.

Наиболее активно жилье строится в Краснодаре. Затем следуют Тюмень, Ставрополь, Калининград, Тамбов, Воронеж, Ростов-на-Дону, Белгород, Пенза и Астрахань. Примечательно, что из первой десятки рейтинга активности жилищного строительства, четыре города находятся на юге страны и три - в Черноземье. Высокие показатели ввода в строй жилья в этих городах получились за счет развитого в частном секторе индивидуального жилищного строительства и наличия свободных земель под индивидуальную застройку. Единственный «северный» город в верхней части рейтинга - Тюмень, активно застраивается жильем, поскольку первичный рынок города притягивает к себе платежеспособный спрос с огромного нефтедобывающего региона, поддержанный развитой региональной системой жилищного кредитования. При этом в отличие от Москвы в Тюмени, лишенной многих столичных пороков, спрос на жилье порождает и предложение, а не только банальный рост цен.
Наименее активно строится жилье в городах, расположенных в северной части страны и на Дальнем Востоке, - в основном там, где себестоимость строительства высокая, а спрос вырождается за счет отрицательного прироста населения. В аутсайдерах числятся Мурманск, Петропавловск-Камчатский, Архангельск, Иваново, Ижевск, Сыктывкар, Петрозаводск, Кострома, Москва и Владивосток.  В этой компании наибольшее удивление вызывает присутствие столицы, которая заняла «почетное» 8 место с конца из 68 рассматриваемых городов.  Результат лишний раз описывает странную ситуацию, сложившуюся в строительной сфере Москвы, а также частично объясняет, существенный разрыв между ценами на жилье в столице и остальных регионах страны. Столица представляет собой уникальный случай, когда огромный спрос на жилье не приводит к сколь-нибудь адекватному росту предложения, а вызывает лишь дальнейший рост цен.
Впрочем, далеко не всегда корреляция между малым вводом в строй жилья на душу населения и ценами на жилье очевидна - важную роль в образовании равновесной цены играют и иные факторы (доходы населения, миграционные потоки, доступность кредитов в регионе и др.). Например, несмотря на то, что Краснодаре и Тюмени вводится более чем в 2 раза больше жилья, чем в Ульяновске и Брянске, цены там существенно выше. Так в Тюмени, по данным Аналитического центра ГдеЭтотДом.РУ, средняя цена квадратного метра (на вторичном рынке) составляет 44700 рублей, в Краснодаре - 51000 рублей, в Брянске - 31600 рублей, а в Ульяновске еще чуть меньше - 31400 рублей. Ничего удивительного - Краснодар и Тюмень - центры крупнейших и богатейших российских регионов, в то время как Брянск и Ульяновск - наоборот относятся к группе беднейших. Примечательно, что и в «хвосте» рейтинга активности строительства, где жилья строится крайне мало, высокие цены скорее исключение из правила. Например, в Иваново метр на вторичном рынке стоит 30100 рублей, а в Ижевске - 34800 рублей. Из десятки аутсайдеров дорогой метр только в Москве - 146000 рублей и Владивостоке - около 65000 рублей за 1 кв. м.

Аналитический центр «ГдеЭтотДом.РУ», 25 ноября 2010 года