… о доступности жилья в России

Рост доходов, согласно официальным данным, обгоняет рост стоимости жилья

Жилье за последние годы стало намного доступнее для россиян - доходы населения растут, согласно официальным данным, быстрее, чем дорожает жилье. Такое мнение было высказано в среду на первой Всероссийской конференции "Инвестиции в недвижимость". Абсолютно доступным оно должно стать, в соответствии с жилищной программой правительства, к 2010 году. Тем не менее большинство россиян по-прежнему не могут позволить себе покупку квартиры. Эксперты считают, что причиной этого является слишком слабая развитость системы ипотечного кредитования, которая существует, по выражению участников конференции, лишь "как макет". При этом государственные мужи почему-то упускают из вида необходимость стимулирования строительства жилья - строящегося сейчас катастрофически не хватает, что и провоцирует рост цен.
"Для оценки доступности жилья применяется показатель соотношения стоимости квадратного метра и ежемесячного душевого дохода семьи, - сказала президент Института экономики города Надежда Косарева, выступая в среду на конференции "Инвестиции в недвижимость". - У нас этот показатель составляет 4,14, что очень неплохо". Вообще-то в стране существует жилищная политика, главной целью которой и является обеспечение населения доступным жильем. В соответствии с ней стоимость доступной квартиры должна равняться суммарному доходу семьи за три года. Иными словами, соотношение цены квадратного метра и ежемесячного душевого дохода должно равняться трем. "В настоящее время цена на жилье растет медленнее, чем доходы населения, - сказал RBC daily генеральный директор АИЖК (Агентство по ипотечному жилищному кредитованию) Александр Семеняка. - У нас показатель доступности жилья еще два года назад равнялся шести, опустившись сегодня до четырех с небольшим. Так что задача довести его до трех к 2010 году вполне реальна".
Тем не менее для абсолютного большинства россиян покупка нового жилья по-прежнему остается непозволительной роскошью, и речь стоит вести не о том, что жилье стало более доступно, а скорее о том, что оно стало менее недоступно. Как ни странно, но даже развитие ипотеки в стране пока не смогло переломить эту ситуацию. Впрочем, эксперты полагают, что ипотека у нас слишком слабо развита в силу ряда причин, а депутат Госдумы Виктор Плескачевский вообще считает, что в России ипотека существует лишь как макет и массовым спросом не пользуется. Некоторые участники рынка придерживаются мнения, что развитие ипотеки в России в массовом порядке невозможно. "В России просто нет денег на развитие ипотеки в западном понимании этого слова, - сказал RBC daily начальник финансового управления корпорации "Социальная инициатива" Алексей Быковский. - Конечно, некоторые банки ей занимаются, например, "Дельта-кредит", но они используют западные деньги. В России нужно развивать какие-то другие схемы, которые были бы приемлемы для населения. Людям надо предложить такие условия, от которых они не смогли бы отказаться, а для этого необходимо разработать новую финансово-маркетинговую технологию. Например, возродить идею строительных кооперативов".
Стоит заметить, что в предложении г-на Быковского есть одна слабость: пайщики жилищно-строительных кооперативов у нас никак не защищены законодательно, то есть им никто не может гарантировать того, что они получат квартиру, а не просто потеряют свои деньги. Тем не менее г-на Быковского поддерживает депутат Плескачевский, считающий, что в России нет финансовых условий для развития реальной ипотеки. "Есть единственная форма обеспечения населения доступным жильем, которая с успехом работает на Западе: это общество взаимного кредита, когда люди собрались, скинулись и самостоятельно заказали строительство дома. Но у нас такой формы по закону не существует", - говорит он. До тех пор пока у нас не разовьется такая форма обеспечения населения жильем, по мнению Виктора Плескачевского, доступного жилья в России не будет. А квадратный метр будет стоить 1200 долларов на рынке при себестоимости в 200-400 долларов.
Тем не менее, все предлагаемые схемы, будь то развитие ипотечного кредитования или что-то другое, по общему мнению экспертов, ведут к расширению спроса на жилье, который в настоящее время и без того намного превышает предложение. Именно в этом эксперты видят причину роста цен на недвижимость. Характерно, что цены на квадратные метры с развитием ипотечного кредитования начали расти более быстрыми темпами. Таким образом, все предлагаемые экспертами меры ведут к расширению спроса и не решают проблему доступности жилья для основной массы населения на фоне ограниченного предложения. По данным заместителя председателя Госстроя Владимира Пономарева, количество ежегодно вводимого жилья способно удовлетворить потребности лишь 1,5% населения. "Рост цен на рынке недвижимости происходит из-за ограниченного предложения", - считает он. Стоит, правда, заметить, что речь идет о России в целом - в Москве рынок недвижимости уже сильно перегрет.
По мнению г-на Пономарева, столь малое количество вновь вводимого жилья объясняется несколькими причинами. Во-первых, банки с небольшой охотой идут на выдачу кредитов строительным организациям. Во-вторых, в стране не хватает свободных площадок с развитой инфраструктурой для строительства. "Сегодня муниципалитетам невыгодно продавать землю под застройку, поскольку деньги от этой операции уходят в бюджеты высших уровней", - утверждает он. Другие участники конференции также согласны с мнением, что ограниченность предложения жилья вызвана нехваткой свободных площадок, но несколько по-иному оценивают причины такой ситуации. "В основе ограниченного предложения лежит чрезмерная монополизация и крайняя непрозрачность процедуры предоставления земельных участков под застройку", - считает Надежда Косарева. По мнению Александра Семеняки, для того чтобы сделать жилье в России доступным, недостаточно просто стимулировать платежеспособный спрос, развивая ипотеку, - к решению проблемы нужно подходить комплексно, стимулируя также и строительство с целью увеличить предложение.

Елена ТОФАНЮК. "RBC daily", 13 ноября 2003 года