Рынок жилья провоцирует у молодежи синдром отложенной
жизни
Российская молодежь мечтает о лучшей жизни - например, о вместительной
квартире или частном доме, чтобы там можно было жить большой семьей.
Об этом свидетельствуют соцопросы. Но такое жилье многим не по карману
даже при наличии льготной ипотеки. Так рождается спрос на микроквартиры.
Минстрой нацелился на ввод в этом году не менее 50 млн кв. м многоквартирного
жилья. Но за рамками отчетов о строительстве остается проблема "усыхания"
средней площади возводимых квартир: уже около 49 кв. м, следует
из данных Единого ресурса застройщиков (ЕРЗ). Проблемы на рынке
жилья вносят большой негативный вклад в ситуацию с рождаемостью,
предупреждают демографы. Все это требует осмысленной государственной
политики по созданию условий для улучшения благосостояния молодежи.
По итогам января-июля ввод в строй жилья в России сократился на
1% к тому же периоду 2022 года, составив около 60 млн кв. м, следует
из данных Росстата. Индивидуальное жилищное строительство (ИЖС)
просело за указанный период более чем на 7%. Хотя ИЖС последние
годы было локомотивом жилищной отрасли - ведь на построенные населением
дома приходится уже около 60% всего возведенного жилья в стране.
Зато одновременно с этим более чем на 9% по сравнению с аналогичным
периодом прошлого года увеличился ввод многоквартирного жилья -
до 24,7 млн кв. м, сообщил Минстрой.
Несмотря на такие колебания, жилищная отрасль нацелилась на новый
рекорд. "Мы в прошлом году сдали 102,7 млн кв. м, в этом году
гарантированно сдадим больше 103 млн кв. м", - сообщил на Московском
урбанистическом форуме вице-премьер Марат Хуснуллин. Напомним, 102,7
млн кв. м - это, как говорил президент Владимир Путин, рекорд "за
всю историю России".
Большие планы и по вводу многоквартирных домов. "В этом году
перед стройкомплексом стоит задача ввести не менее 50 млн кв. м
многоквартирного жилья", - сообщил на совещании в Минстрое
замминистра строительства Никита Стасишин.
За рамками таких отчетов остается одна острая проблема. Пока жилищная
отрасль нацеливается на рекорды, площадь возводимых в стране квартир
уменьшается. Вот несколько примеров. По данным Единого ресурса застройщиков,
в августе средняя площадь "жилой единицы, строящейся в РФ",
составила 49,3 кв. м, это примерно на 1% меньше, чем в августе 2022-го
(49,9 кв. м). Причем в начале 2021 года средняя площадь была около
50 кв. м.
Под "жилой единицей" понимается квартира в многоквартирном
доме, блок в таунхаусе или блокированном доме, апартамент в доме
с апартаментами. Учитывается жилая площадь объектов, указанная в
проектной декларации. Речь идет о профессиональных застройщиках
(см. также "НГ" от 15.09.21).
Эксперты "Циан.Аналитики", в свою очередь, тоже выяснили,
что за последние два года в большинстве крупных - от 500 тыс. человек
- российских городов средние площади квартир в активном предложении
на первичном рынке снизились. Кроме того, по данным аналитиков,
"нет ни одного миллионника, где за два года средняя площадь
квартиры в активном предложении увеличилась бы". Лоты стали
компактнее на 3 кв. м - речь идет о 52,2 кв. м.
Некоторое расхождение двух показателей - у ЕРЗ и Циан - объясняется
разной методикой. ЕРЗ анализирует все населенные пункты, где ведется
жилищное строительство. "Таких более 700", - пояснили
представители ресурса. Учитываются все строящиеся дома.
Циан же проанализировал 36 городов. Причем речь идет только о лотах
в активном предложении - это то, что предлагается на рынке прямо
сейчас, уточнил руководитель "Циан.Аналитики" Алексей
Попов. И по его словам, лоты большего метража обычно дольше находятся
в реализации, поэтому их "вклад" в объем активного предложения
всегда несколько выше.
Есть и другие данные. По Росстату, в 2022 году средний размер введенных
в России квартир составил 79,6 кв. м общей площади, что на 3,6%
больше, чем в 2021-м. Тонкость, однако, в том, что в этом показателе
"сидит" также площадь возведенных населением индивидуальных
домов. Если очистить показатель от частных застройщиков, то средний
размер квартир именно в многоквартирных домах был около 51 кв. м,
причем общей площади, сокращение примерно на 2% год к году.
"Снижение средней площади реализуемых лотов началось после
кризиса 2014 года, - сказала "НГ" исполнительный директор
"НДВ Супермаркет Недвижимости" Татьяна Подкидышева. -
Полностью тенденция сформировалась к 2018 году. За пять лет средняя
площадь квартир уменьшилась на 20%".
В качестве основных причин обычно упоминаются две: падающий платежеспособный
спрос населения на фоне растущих цен; изменение образа жизни - особенно
у молодежи. Под это подстраиваются застройщики.
При том что первая причина, как считают эксперты, теперь идет в
связке с ситуацией вокруг ипотеки. По оценкам управляющего директора
компании "Метриум" Руслана Сырцова, распространение доступной
ипотеки "привело на рынок покупателей, которые даже с помощью
займа не могут позволить себе приобретение просторных квартир".
Также часть граждан стремится как можно быстрее обезопасить свои
сбережения от новых финансовых шоков. "Покупка квартиры - один
из самых привлекательных способов вложения денег среди россиян.
И люди, желающие инвестировать в недвижимость, стараются использовать
деньги как можно скорей - сразу, как только размер накоплений достигнет
минимального порога стоимости квартиры", - пояснила директор
направления маркетинговых исследований Аналитического центра НАФИ
Наталья Кузнецова.
А вторая причина - изменение образа жизни - вполне может укладываться
в теории об особых предпочтениях современной одинокой молодежи.
Хотя и она тоже идет рука об руку с проблемой доходов. Например,
как ранее поясняли аналитики, микроквартиры - это оптимальный временный
вариант для студентов, одиноких молодых карьеристов.
"Действительно, в основном спрос на такое жилье формирует молодежь,
у которой нет денег на покупку просторных квартир. Думаю, это нормальная
ситуация. В других странах примерно то же самое", - сказал
"НГ" руководитель аналитического центра "ИНКОМ-Недвижимость"
Дмитрий Таганов. Но здесь выявляется все же серьезная проблема несоответствия
между желаниями и возможностями: во многих случаях спрос молодежи
на микрожилье - вынужденный.
Как показал опрос, проведенный в июле аналитиками НАФИ, большинство
молодых россиян от 14 до 24 лет считают идеальным жильем индивидуальный
дом (56% голосов) либо большую квартиру в новостройке с хорошей
отделкой - 44% голосов. Было опрошено 600 человек; половина респондентов
- от 14 до 18 лет, половина - от 19 до 24 лет.
Примечательные детали. Говоря о внутреннем устройстве идеального
жилья, в качестве неотъемлемых атрибутов молодые респонденты называют
спальню и гостиную: 87 и 82% упоминаний соответственно. "Кроме
того, молодежь выражает высокий запрос на наличие необязательных
для современного жилья опций - балкона с оборудованной зоной отдыха
(71%) и гардеробной (62%), - отметили в НАФИ. - Более половины опрошенных,
кроме уже перечисленного, хотели бы иметь отдельную детскую комнату
и столовую". Также около 44% говорят о желании иметь рабочий
кабинет, а 43% - даже кладовую.
Молодые респонденты сообщили, что квартира - это место "для
отдыха и тишины" (91%), лишь 9% указали, что она должна быть
местом для вечеринок. Жилье должно быть удобным для большой семьи
с детьми, следует из ответов 65% респондентов. Меньше - около 35%
- опрошенных утверждают, что жилье им нужно только для себя.
И самое главное: для 94% молодых респондентов непременная характеристика
будущего идеального жилья - оно должно быть не арендованное, а собственное.
Так что 74% готовы ради этого жить все же в небольших квартирах,
следует из исследования. Потому что позволить себе просторную квартиру
или большой индивидуальный дом могут не все.
Хотя социологи призвали аккуратно воспринимать некоторые ответы
опрошенных. "Во-первых, мечты, о которых они рассказывают,
- это все-таки мечты, а не реальные планы. И описанная мечта - идеальная
картинка из глянца, где есть и столовая, и кабинет, и балкон с зоной
отдыха", - считает директор проектов фонда "Общественное
мнение" Людмила Преснякова. Но те же респонденты, вероятно,
не задумываются, сколько сил и денег потребуется, чтобы обслуживать
такое жилье.
"Во-вторых, в реальности первая потребность у большей части
молодежи - не в обширном пространстве, а прежде всего в самостоятельности,
в отделении от родителей", - добавила Преснякова. И тут молодежь
выбирает абсолютно любые варианты: от аренды вместе с друзьями до
покупки микроскопической студии.
Однако многие эксперты также предупредили: жилищный фактор тянет
за собой демографические вопросы. Так, Попов из "Циан"
указал на "спорное внутреннее содержание рекордных и целевых
показателей по вводу жилья". "Формально валовые показатели
нового строительства сопоставимы с советскими рекордами конца 1980-х
годов, но в них значительную долю составляют жилые помещения небольшой
площади, что вряд ли стимулирует проживающих в них улучшать демографические
показатели", - сказал эксперт.
"Выборочные исследования репродуктивных планов и поведения
россиян всегда показывают, что отсутствие жилья необходимой площади
и качества - основное препятствие реализации желанных, но откладываемых
рождений", - сказал "НГ" научный сотрудник Института
экономической политики им. Е.Т. Гайдара Игорь Ефремов.
По словам эксперта, распространенные в России практики приобретения
маленького некомфортного первого жилья молодыми людьми могут провоцировать
так называемый "синдром отложенной жизни". "Молодые
семьи не реализуют свои репродуктивные намерения здесь и сейчас,
потому что накапливают ресурсы и готовятся приобрести достойное
жилье для комфортной жизни с детьми в будущем. Но оно постоянно
отодвигается из-за роста цен на жилье и недостаточного роста доходов
семьи", - пояснил демограф.
Одновременно, как считает Ефремов, ситуацию усугубляет "нездоровый
рынок арендного жилья в России, особенно в больших городах, где
цены на недвижимость часто неподъемны для молодых семей". "Проблемы
на рынке жилья вносят большой негативный вклад в ситуацию с рождаемостью
в России", - делает вывод эксперт.
Чтобы смягчить негативные тенденции, эксперты советуют как развивать
рынок жилья, аренды, так и формировать такую экономическую политику,
которая создаст молодежи все необходимые условия для самореализации,
повышения квалификации, производительности труда и тем самым доходов.
Анастасия БАШКАТОВА. Независимая газета, 27 августа
2023 года
