Анализ доступности жилья в Московском регионе

Щетинин Ярослав, Баранов И.С.¹
(Опубликовано на сайте "Русипотека",
адрес: http://www.rusipoteka.ru/analytics/stk-3.htm)

Одной из ключевых задач государства в области жилищной политики является формирование соответствующих условий, позволяющих повысить доступность жилья для граждан, которая самым непосредственным образом влияет на состояние демографических показателей страны, рост её населения. Возможность граждан создать семью, вырастить и выучить детей, дав им «дорогу в жизнь», определяется, в первую очередь, наличием или отсутствием жилья, удовлетворяющего современным представлениям людей о комфортности.

Обеспечение доступности жилья открывает возможность проведения эффективной миграционной политики - длительные очереди на жилье оказывают серьёзное негативное влияние на мобильность рабочей силы и уровень безработицы, привязывая граждан к месту постановки на жилищный учёт и препятствуя свободному перемещению трудовых ресурсов в рамках экономического пространства страны.

Понятно, что для России, учитывая её географические масштабы, решение данной задачи имеет первостепенное значение. В частности, в этом кроется ключ к решению проблемы острой нехватки рабочих рук в таких регионах сосредоточения основной ресурсной базы, как Сибирь, Дальний Восток и ряде других, связанной именно с тем, что государство не может обеспечить гражданам доступность жилья в этих регионах.

Доступность жилья является сложным многогранным индикатором, который не только отражает ход рыночных реформ в жилищной сфере, их социальную направленность, но и связан с общим течением социально-экономических процессов в обществе, их успешностью, учитывает поведение населения на рынке жилья, его ожидания, степень доверия к государственным и коммерческим институтам.

Возможность улучшить жилищные условия является сложной категорией, в которой тесно переплетаются демографические, социально-экономические характеристики текущего уровня благосостояния населения, параметры бюджетно-нормативной и кредитно-финансовой системы, ценовой и тарифной политики в сфере жилищного строительства и жилищно-коммунального обслуживания.

Говоря о доступности жилья необходимо учитывать не только возможность его свободного приобретения для последующего проживания. Одновременно с приобретением возникает необходимость содержать и обслуживать это жильё, неся соответствующие затраты, к которым относятся налоговые отчисления, текущий ремонт, различные виды страхования, оплата коммунальных услуг и некоторые другие. Плата за содержание жилья и коммунальные услуги в условиях роста тарифов являются дополнительной составляющей растущих обязательных платежей, влияющей на оценки потребителей относительно их потенциальных возможностей нести бремя растущих в динамике расходов.

Главенствующим критерием доступности жилья является, безусловно, его стоимость. Её влияние сказывается при всех формах приобретения жилья: и при единовременной оплате, и при разных формах кредитования (субсидирования). В свою очередь, влияние этих форм также существенно и дифференцированно отражается на динамике доступности улучшения жилищных условий. Льготные и разнообразные формы кредитования (особенно долгосрочного) и субсидирования оказывают наибольшее влияние на динамику доступности.

Влияние стоимости жилья на доступность приобретения зависит от распределения доходов и сбережений (накоплений) населения. Если текущие и прогнозные доходы оказывают влияние на их будущую платежеспособность, т.е. возможность обслуживать кредит и нести бремя растущих обязательных платежей, то сбережения определяют в основном возможности домашних хозяйств по единовременной оплате стоимости приобретаемого жилья, оплате начального взноса или доплате к предоставляемым субсидиям при приобретении социального жилья. Причём при краткосрочном кредитовании (в рассрочку на год и др.) сбережения оказывают доминирующее влияние на доступность, так как роль доходов на коротких интервалах времени оказывается малозначимой (за исключением высокодоходных групп населения). Важным является и то обстоятельство, что при оценке доступности принимаются в расчёт и накопления в форме недвижимости, в частности, имеющегося жилья, которое может быть реализовано на вторичном рынке (рост сбережений) или быть предметом залога при кредитовании.

Необходимо отметить ещё один аспект потребности населения в улучшении жилищных условий. Он тесно связан с потребительскими предпочтениями граждан и зависит от степени их удовлетворенности текущей обеспеченностью. Здесь возникают проблемы оценки альтернативного поведения домашних хозяйств на рынке жилья. Например, около 4 млн. жителей Москвы связаны (прямо или косвенно) с загородной недвижимостью – домами, коттеджами, дачами. Это имущество также требует серьезных финансовых вложений для освоения земельных участков, строительства, расширения, модернизации или ремонта загородных строений и коммуникаций. Для многих владельцев дач подсобное хозяйство является важным подспорьем в обеспечении семьи продовольственными товарами.

Эти затраты оттягивают существенную часть сбережений населения, предпочитающих делать вложения в жильё за пределами города, вместо того, чтобы увеличивать уровень обеспеченности и качество городского жилья. Такая диверсификация структуры потребления жилья и жилищных услуг является специфичной, свойственной российским потребителям, и, в целом, снижает доступность улучшения основного жилья, его количественных и качественных характеристик. Например, средний потребитель жилья при ограниченных сбережениях вместо повышения обеспеченности до 30-35 кв. метров на человека может предпочесть вариант с фактической обеспеченностью в 20-25 кв. метров в основном жилье и 25-30 кв. метров на человека во втором (загородном) жилье.

Конечно, определенная часть семей с высоким уровнем дохода, нацелена на приближение к западным стандартам потребления - 50 кв. метров на человека и более, а некоторая часть уже их достигла. В целом же основная часть домашних хозяйств, предъявляющая спрос на рынке жилья, ориентирована на дифференцированный рост обеспеченности. Он зависит от базовой обеспеченности, размеров сбережений и доходов, предпочтений в потреблении основного и второго жилья, значимости потребления других социальных услуг (особенно образования, здравоохранения и рекреации), типа семьи (простая или сложная), её численности, половозрастного состава, социального статуса.

Фактический уровень обеспеченности жильём (тип дома и душевая обеспеченность), демографические параметры домашних хозяйств вместе с ожидаемыми приращениями жилищной обеспеченности в форме наследования или дарения определяют характеристики потенциальных потребностей в улучшении жилищных условий и уровень их доступности.

Обобщая вышеизложенное, можно констатировать, что доступность жилья является многомерной категорией, в которой в сложной форме переплетаются различные социально-экономические, демографические и поведенческие взаимосвязи. С учётом их специфического влияния на доступность улучшения жилищных условий можно структурировать основные факторы по отдельным группам (блокам). Однако подобная классификация в определенной степени носит условный характер: значимость тех или иных факторов на доступность проявляется сквозь призму и на фоне проводимой государством и муниципальными образованиями жилищной политики, что усиливает влияние одних факторов и ослабляет влияние других.

Факторы, определяющие индекс доступности, могут быть классифицированы следующим образом:

Характеристики домашних хозяйств и спроса

1. демографические показатели домашних хозяйств, тип семьи (численность её членов), доля сложных семей в данном типе, доля простых семей, порождаемой в среднем сложной семьёй при её расселении;
2. доля одиноких пенсионеров, оформивших наследование (дарение);
3. уровень среднедушевой жилищной обеспеченности в доходной группе (его распределение);
4. среднедушевой доход в доходной группе (его распределение);
5. среднедушевые ликвидные сбережения в доходных группах (распределение);
6. распределение характеристик проживания населения по структуре жилищного фонда - типам домов, районам размещения;
7. рыночная стоимость жилья при оценочном распределении населения по жилищному фонду (ликвидность накоплений).

Характеристики предложения на рынке жилья

1. объёмы социального (бесплатного) жилья (с учетом приоритетов распределения);
2. объемы и структура строительства социального жилья за счёт средств бюджета, его диверсификация;
3. объёмы муниципального жилья, реализуемого для очередников с помощью субсидий и различных кредитных схем;
4. объёмы жилья, предоставляемого населению на условиях коммерческого найма;
5. планируемые объёмы сноса ветхих и аварийных домов, пятиэтажек и жилищного строительства по программе реконструкции этого жилищного фонда;
6. структура и объёмы жилья, предназначенного для коммерческой реализации на основе единовременной оплаты;
7. объёмы жилья, предназначенного для продажи по различным схемам с краткосрочной рассрочкой, полной оплатой стоимости;
8. объёмы жилья, предназначенные для коммерческой продажи по различным схемам кредитования (в том числе ипотечного).

Характеристики бюджетно-налоговой, финансовой, ценовой и тарифной политики на рынке жилья и жилищно-коммунального обслуживания

1. объём бюджетных субсидий, предназначенных для приобретения социального жилья очередниками;
2. объём и условия субсидирования и кредитования очередников;
3. объём консолидированных ресурсов, привлеченных бюджетом и финансовой системой для коммерческого кредитования населения и условия их предоставления;
4. объём бюджетных и внебюджетных средств, привлечённых для реконструкции пятиэтажек, а также переданного городу ведомственного жилого фонда;
5. объём средств частных инвесторов, привлечённых для строительства и реализации коммерческого жилья;
6. цены реализации жилья и их дифференциация (по себестоимости, коммерческим ценам);
7. налоги на собственников жилья и их дифференциация, исходя из требований налогового законодательства;
8. тарифы на оплату жилищно-коммунальных услуг (с дифференциацией по типам жилья и уровню дохода).

Характеристики потребителей и инвесторов на рынке жилья

1. степень удовлетворенности населения жилищными условиями (оценка и уровни дифференциации - низкая, средняя, высокая, большая);
2. распределение предпочтений населения между видами улучшения жилищных условий - основного и второго жилья (оценка и дифференциация);
3. накопительное (сберегательное) поведение населения, ориентированное на потребление на рынке жилья и остальных услуг (оценка распределения);
4. сберегательное поведение, ориентированное на выравнивание уровня благосостояния в течение всего жизненного цикла (оценка распределения);
5. степень самостоятельного участия претендентов (очередников) на социальное жильё в улучшении их жилищных условий, как альтернатива длительному пассивному ожиданию предоставления бесплатного жилья (оценка распределения);
6. политическая, законодательная (в том числе налоговая) стабильность, реструктуризация банковской и финансово-кредитной системы и оценка их влияния на активность операций (населения и инвесторов) на рынке жилья.

На практике основным показателем состояния рынка жилья с точки зрения возможности приобретения квартир гражданами является коэффициент доступности жилья. Он вычисляется в процессе сопоставления доходов населения с ценами, сложившимися на рынке конкретно выбранного региона и измеряется как отношение средней стоимости стандартной квартиры (общей площадью 54 кв. метра) к среднему годовому доходу семьи из трёх человек. Коэффициент доступности показывает, сколько лет потребуется такой семье для приобретения жилья при существующем у неё уровне дохода.

Коэффициент доступности жилья в городах и странах мира

Например, по данным ОАО «АИЖК», на конец 2003 года коэффициент доступности жилья в среднем по Российской Федерации составлял 4,5 (для европейских стран данный показатель составляет 3, для США - 2). Эта цифра означает, что если среднестатистическая российская семья все заработанные деньги будет тратить только на приобретение квартиры, то, чтобы выплатить всю сумму, ей понадобится не менее четырёх с половиной лет. Учитывая, что большинство отечественных ипотечных программ предусматривают отчисления в размере не более 30% семейного дохода на покрытие платежей по кредитам, то в итоге эта цифра может достичь 15.

Коэффициент доступности жилья в Российской Федерации, 1996-2003 гг.

Особенный интерес представляет расчёт коэффициентов доступности жилья для Москвы и Московской области – лидеров и по уровню развития рынка жилой недвижимости, и по уровню цен на жильё. Он был произведён для первичного и вторичного рынка жилой недвижимости (многоквартирных жилых домов), для квартир разной площади (от одной до пяти комнат), а также для произвольно выбранного отрезка времени – третьего квартала 2004 года, поскольку за этот период уже имелись официальные статистические данные.

В свою очередь, дифференцированный расчёт, отдельно для Москвы и отдельно - для Подмосковья, необходим в силу существующих значительных различий, как в уровне доходов населения, так и в уровне стоимости жилья.

По данным Федеральной службы государственной статистики (ФСГС) за июль 2004 уровень месячного среднедушевого дохода в Москве составил 20262,0 руб., за август 19063 руб., а за сентябрь - 20401,1 руб. Расчёты производились для усредненного значения среднедушевого дохода, которое составило примерно 20000 руб. в месяц.

В Московской области месячный среднедушевой доход составил в июле 6136,5 руб., в августе 5876,6 руб., а в сентябре - 6087,3 руб. Для расчётов также принято усредненное значение, составившее 6000 руб. в месяц.

Таким же образом были усреднены полученные на основании данных ФСГС значения минимальных потребительских расходов. В Москве это значение составило примерно 14300 руб., а в Подмосковье 5300 руб. на одного человека в месяц.

В дальнейших расчётах были использованы как данные ФСГС (среднедушевой доход семьи, руб./чел, минимальные среднедушевые расходы семьи, руб./чел.), так и данные компании СТК, полученные в результате обработки собственной базы данных, включающей в себя значения рыночной стоимости жилья в московском регионе с учётом соответствующей выборки. Также для расчётов использовался средний за этот период курс доллара США к рублю: 1 долл. США = 28,5 руб.

В процессе расчётов определялись следующие показатели:

Коэффициент доступности жилья

Кдс=(С*S)/(Д*N), где

Кдс – коэффициент доступности жилья 
S – площадь условной квартиры, кв.м. 
С – средняя стоимость кв. м. жилья, руб. 
Д - среднедушевой доход семьи, руб./чел. в год 
N – число человек в семье.

Коэффициент доступности жилья, с учетом минимальных потребительских расходов

Кдр=( С*S)/((Д-P)*N), где

Кдр – коэффициент доступности жилья с учетом минимальных потребительских расходов
Р – минимальные среднедушевые расходы семьи, руб./чел. в год.

Расчёт для Москвы выглядит следующим образом. Как указано выше, величина среднедушевого дохода москвичей составила 20000 руб. в месяц. Поскольку расчёт производился для среднестатистической семьи из трёх человек (двое родителей и ребёнок), то в месяц эта величина составит 60000 руб., а в годовом исчислении, соответственно, 720000 руб. на семью.

Среднедушевые потребительские расходы составили 14300 руб. в месяц, для семьи из трёх человек - 42900 руб. в месяц или 514800 руб. в год. Доход семьи за вычетом потребительских расходов составил 205200 руб. в год.

Значения средней рыночной стоимости одного кв. метра жилья в Москве и Московской области первичного и вторичного рынка за тот же период 2004 года, полученные по данным компании СТК, представлены на диаграмме:

Средняя стоимость жилья за кв. м. для г. Москвы и Московской области

Таким образом, рыночная стоимость одного кв. метра жилья в Москве в третьем квартале 2004 года для вторичного рынка составила 55148 руб., а для первичного, соответственно, 56687 руб.

Значения средней общей площади жилья (в кв. метрах), представлены на диаграмме:

Средняя площадь квартир (в кв. м.) в Москве в зависимости от количества комнат

Рассчитанные значения коэффициентов для квартир Москвы, представлены в таблице:

Расчёт для Подмосковья выглядит следующим образом. Как указано выше, величина среднедушевого дохода жителей Подмосковья составила 6000 руб. в месяц. Поскольку расчёт производился для среднестатистической семьи из трёх человек (двое родителей и ребёнок), то в месяц эта величина составит 18000 руб., а в годовом исчислении, соответственно, 216000 руб. на семью.

Среднедушевые потребительские расходы составили 5300 руб. в месяц, для семьи из трёх человек - 15900 руб. в месяц или 190800 руб. в год. Доход семьи за вычетом потребительских расходов составил 25200 руб. в год.

Значения средней рыночной стоимости одного кв. метра жилья в Московской области для первичного и вторичного рынка за тот же период 2004 года, полученные по данным компании СТК, были представлены выше.

Таким образом, рыночная стоимость одного кв. метра жилья в Московской области в третьем квартале 2004 года для вторичного рынка составила 28700 руб., а для первичного, соответственно, 22031 руб.

Значения средней общей площади жилья (в кв. метрах), представлены на диаграмме:

Средняя площадь квартир (в кв. м.) в Московской области в зависимости от количества комнат

Рассчитанные значения коэффициентов для квартир Московской области, представлены в таблице:

Обобщая информацию, приведённую в расчётах, можно констатировать, что ситуация с доступностью жилья в Москве обстоит значительно лучше, чем в Московской области.

Продолжительность накопительного периода для покупки семьей из трех человек двухкомнатной квартиры общей площадью 54 кв. метра (по 18 кв. метров на человека) на вторичном рынке в Москве в третьем квартале 2004 года составила 4,14 лет. Согласно расчётам, если бы среднестатистическая семья москвичей все свои доходы в 2004 году направила на приобретение жилья, то она смогла бы купить менее одной пятой новой средней квартиры и одной четверти квартиры на вторичном рынке жилья. Однако при учёте реально располагаемой части доходов семьи за вычетом минимальных потребительских расходов продолжительность накопительного периода увеличивается, соответственно, до 20 и 15 лет.

В свою очередь, в Московской области продолжительность накопительного периода для вторичного рынка составляет уже 6,78, а для первичного – 7,24 лет, несмотря на то, что площадь условной квартиры несколько меньше - 51 кв. метр. При учёте реально располагаемой части доходов семьи за вычетом минимальных потребительских расходов эти значения увеличиваются почти в девять раз, соответственно, до 62 и 58 лет. Причём этот период растёт пропорционально удорожанию жилья.

Результаты расчётов демонстрируют, что для москвичей вопрос о доступности жилья является достаточно сложным, но, при определённых условиях, (например, с помощью привлечения заёмных средств) вполне решаемым.

Анализ ситуации в Подмосковье позволяет сделать заключение о практической недоступности жилья для основной части населения региона. Несколько скрашивает негативную картину тот факт, что большинство людей, живущих в ближайшем Подмосковье, работают в Москве, получая зарплату, одинаковую с москвичами.

Подводя итог, можно констатировать, что оценка инвестиционных возможностей населения Москвы и, особенно, Подмосковья, как основного потребителя на рынке жилья показывает, что подавляющая его часть самостоятельно решить жилищную проблему не может. Возможным выходом из сложившейся ситуации может стать создание устойчивого и экономически целесообразного механизма авансирования (кредитования) будущих доходов граждан, что позволит значительно сократить продолжительность накопительного периода и увеличить доступность жилья.

Литература

1. Хачатрян С.Р. Методы измерения и моделирования процессов расширения социальной доступности улучшения жилищных условий населения. (Источник – сайт http://koi.cfin.ru)
2. Кольев А.А. Инвестиционные возможности населения на вологодском рынке жилья. Электронная версия журнала «Экономические и социальные перемены в регионе: факты, тенденции, прогноз» Вологодский научно-координационный центр Центрального экономико-математического института Российской академии наук (ВНКЦ ЦЭМИ РАН) (Источник – сайт www.vscc.ac.ru).

Специально для сайта "Ипотека в России" (Русипотека)

¹ Современные технологии консалтинга (СТК)