Доступно ли комфортное жилище россиянам?

Юрий Бочаро¹
(Опубликовано в журнале "Проект Россия", 2006, №44, с.173-176)

По данным РАН национальное богатство России оценивается в $400-450 триллионов. По этому показателю мы обгоняем все страны мира. В то же время, согласно Международному фонду «Наследие», а также Экономическому и социальному совету ООН, Россия занимает примерно 60-е место по уровню жизни населения, 95-е по обеспечению жильем, а по уровню экономической и личной свободы за последние шесть лет она переместилась с 120 на 124 место. Иными словами, Россия - богатая страна бедных людей, лишенных инициативы в решении своих жилищных проблем.

1. Государство пытается решить жилищную проблему

За последние 80 лет попытки решения жилищной проблемы предпринимались каждые пять-десять лет, но почти всегда оказывались неудачными. В условиях государственной монополии на недвижимость и землю власть отдавала приоритет развитию промышленности, социальные же проблемы решались по остаточному принципу.

Первая попытка удовлетворения потребности в жилье датируется июлем 1926 г., когда объединенный пленум ЦК и ЦКП ВКП(б) выпустил резолюцию по жилищному строительству. Вторая относится к январю 1928 г. - СНК СССР принял решение «О жилищной политике». В марте 1931 г. появилось постановление ЦК ВКП(б) «О развитии облегченного жилищного строительства», а затем еще три постановления: «Об улучшении строительства» (апрель 1934 г.), «Об удешевлении строительства» (февраль 1936 г.) и «Об упорядочении финансирования жилищного строительства» (февраль 1938 г.). Но коммунальное заселение квартир сохранялось, а индивидуальное строительство в соцгородах запретили. В итоге жилище продолжало дорожать, а жилищная обеспеченность за 25 лет с 1920 по 1946 г. уменьшилась в два раза (с 11 до 6 кв. м/чел.). Первая и единственная реальная попытка покончить с жилищной нуждой и коммунальным расселением была предпринята 50 лет назад при Никите Хрущеве. В стране создали несколько сот заводов крупносборного индустриального домостроения. На периферии городов развернулось строительство 5-этажных панельных жилых домов с малометражными квартирами для посемейного заселения, - новаторская для того времени концепция жилища. Была провозглашена четкая цель - предоставить каждой семье отдельную квартиру при социальной норме 9 кв. м на человека. Впрочем, достижение этой цели затягивалось, и его отодвинули на начало 1990-х годов.

Впервые в СССР отряд собственников жилой недвижимости в домах индустриальной сборки появился при Брежневе на базе развития жилищно-строительных кооперативов, в том числе молодежных. Жители начали оплачивать свои квартиры, компенсируя государству затраты на их возведение. Государство же, в свою очередь, брало на себя содержание и ремонт квартир. Речь шла о первом случае частно-государственного партнерства. При этом доступность малометражной квартиры составляла 8-10 лет.

В период перестройки при Горбачеве приняли два очередных постановления «Об ускорении решения жилищной проблемы с привлечением средств населения для строительства индивидуальных жилых домов» и «Об основных направлениях ускорения решения жилищной проблемы в стране» (1986). Предлагалось организовать всесоюзное соревнование с вручением отличившимся строителям переходящих красных знамен, а также прекратить снос пригодных для проживания жилых домов. Проблему также планировалось решить за счет наращивания этажности новых домов, что в итоге привело к замедлению темпов и удорожанию строительства, особенно к удорожанию эксплуатации зданий. Затем приняли восьмую жилищную программу «Обеспечить каждую семью квартирой или домом...» к 1995 году.

При Ельцине началась номенклатурная приватизация федеральной собственности. Инвестиции в российскую экономику при этом сократились на 75^-80% В ожидании президентских выборов 1996 г. была принята девятая популистская программа - «Свой дом». В ее подпрограмме - «Реконструкция жилых домов первых массовых серий» - поставили цель: максимально сохранить и обновить индустриальный жилой фонд. Но после успешных перевыборов президента подпрограмму забыли и в массовом порядке начали сносить сотни добротных пятиэтажек и, паразитируя на ранее созданной инженерной и транспортной инфраструктуре, возводить на их месте значительно более высокие дома. Попутно заметим: то было чисто российское ноу-хау - нигде в мире сборные дома не разрушаются, а если это необходимо, санируются и реконструируются.

В апреле 1997 г. президент Ельцин подписал указ «О реформе жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации». В итоге за истекшие с его момента 10 лет цены на коммунальные услуги выросли в 6-10 раз. Государственные дотации при этом снизились с 65% до 5-10%. Впрочем, порядок в жилищно-коммунальном хозяйстве навести не удалось, о чем свидетельствует негативная оценка реформы 80% жителей российских городов. Износ основных фондов достиг 60%, а число аварий в инженерных сетях увеличилось в 5 раз.

В 2005 г., в преддверии очередных президентских выборов 2008 г., Кремль предложил очередной, десятый по счету проект: «Доступное и комфортное жилье - гражданам России», предусматривающий удвоение ввода жилья с 40 до 80 миллионов кв. м в год к 2010 г.

На деле это означает не более чем возврат к объемам жилищного строительства конца 1980-х - начала 1990-х годов при Горбачеве.

Несмотря на все правительственные постановления, Россия строит в среднем по стране от 0,25 до 0,З кв. м.на человека в год, в то время как в большинстве стран мира ежегодно возводится от 0,9 до 1,4 кв. м, то есть в 3-4 раза больше. Следовательно, если даже национальный проект к 2010 году будет выполнен, Россия еще больше отстанет от развитых стран по показателям жилищной обеспеченности своих граждан.

2. О Национальном проекте

За прошедшие два года нацпроект поставил больше вопросов, чем дал ответов. Его ключевая категория «доступность» не дает представления о том, о каких гражданах и регионах идет речь. Для одних граждан любое жилье доступно и от цены не зависит (таких 2-3% населения). Для других, имеющих доходы ниже прожиточного минимума, жилье доступно, только если оно бесплатно² .

Разница в уровне экономического развития российских регионов намного больше, чем между государствами Западной Европы. Только 15% субъектов РФ являются донорами, остальные же - реципиенты. Средние доходы населения в регионах России отличаются в з-5 раз. Уровень доступности жилища из-за неразвитости строительной базы колеблется в десятикратном диапазоне. Очередь на получение квартир достигает 15-20 лет.

Конституция РФ (ст. 40 и 42) связывает доступное жилье с малоимущими гражданами, которым это жилье предоставляется бесплатно или за доступную плату из государственных, муниципальных или иных фондов при условии обеспечения благоприятной окружающей среды. По прогнозам Министерства экономического развития и торговли РФ удовлетворенный спрос на улучшение жилищных условий в структуре потребления россиян в 2006-2010 годах будет колебаться в пределах 3,5-4% и, следовательно, низкое качество жилья, в котором живут около 80% россиян, сохранится на десятилетия. Отложенный спрос населения на приобретение жилья на приемлемых условиях составляет, по разным оценкам, от 1,8 до 3 миллиардов кв. м, т.е. 25-35 миллионов односемейных домов и квартир или 200-210 новых жилых единиц на тысячу россиян. Но сегодня традиционными методами строится 5-6 квартир на тысячу жителей, а значит, насыщение рынка может наступить лишь через 30-40 лет. И это без учета выбывания ветхого и аварийного фонда, составляющего еще 300 тысяч квартир.

Министерство регионального развития утверждает, что критерий доступности жилья (показывающий, сколько времени рядовая семья из трех человек должна зарабатывать на стандартную квартиру в 54 кв. м) составляет  ет три года и что этого показателя страна достигнет к 2010 году. Такое утверждение напоминает пропагандистские заявления Госстроя СССР об обеспечении каждой семьи отдельной квартирой к 1990 году.

За истекшие после провозглашения нацпроекта два года цены на квартиры значительно выросли и подорожала земля. С 2007 года в очередной раз увеличены ставки в жилищно-коммунальном хозяйстве, что внесет дополнительный «вклад» в инфляцию без повышения качества эксплуатации жилища. Средняя цена одного квадратного метра жилища достигла 33 тысяч руб. при среднем годовом доходе россиянина в 115 тысяч руб. (согласно данным Союза журналистов РФ). Таким образом, если использовать критерий доступности, сформулированный в федеральной целевой программе, то на приобретение стандартной квартиры в 50-60 кв. м потребуется не три года, а минимум 15. И это при условии, что на текущие расходы семья не тратит ни одной копейки! Следовательно, вышеназванный критерий доступности не применим.

Это подтверждает аудит реализации проекта, проведенный институтом «Общественная экспертиза». Некоторые его итоги приведены в таблицах 1 и 2. Из материалов аудита следует, что в разных регионах квартиру или малоэтажный односемейный дом можно приобрести за срок от 12 до 60 лет. В то же время высокооплачиваемые жители Севера, например Ханты-Мансийского и Ненецкого АО, за несколько лет вполне способны скопить деньги на квартиру в крупнейших агломерациях страны и даже в Москве, где 1 кв. м жилья в конце 2006 г. на первичном рынке стоил 85 тыс. руб., а на вторичном - 93 тыс. руб.

Таблица 1. Максимальная доступность жилья в регионах России

Таблица 2. Минимальная доступность жилья в регионах России

Жилищное строительство в современных условиях

Просчеты жилищной политики России за последние 15 лет обусловлены такими базовыми факторами, как отсутствие земельной реформы, неэффективность монополизированного строительного комплекса, отсутствие национальной и региональных программ развития инженерной и транспортной инфраструктуры. Одновременно с приватизацией квартир в России не была проведена земельная реформа, конституционное право горожан на частную земельную собственность почти не реализовано. Практически все территориальные вопросы оказались в руках федеральной и местной бюрократии. Хотя в России выдано примерно 240 тысяч лицензий на подрядную деятельность, на практике действуют порядка 2 тысяч крупных строительных организаций, из которых около трети сосредоточено в городах федерального значения. Деятельность мелких подрядчиков подавлена чиновниками, перекрывшими доступ к городской земле. 92% земельных участков под жилищное строительство предоставляется без проведения аукционов. Условия для роста коррупции созданы превосходные.

Малоэффективный строительный комплекс, сложившийся в период избытка трудовых и материальных ресурсов, наличия дешевых источников энергии устарел, обладает огромной инерцией и ресурсоемкостью. Производительность труда за 15 лет резко снизилась. Из таблиц 3 и 4 видно, что строители большинства регионов не способны оперативно реагировать на требования рынка и решать задачи, поставленные нацпроектом. Число строителей в России достигло 4,9 млн. человек, что составляет около 8% кадров, занятых в экономической деятельности. При этом строится около 4-5 квартир на 1000 жителей в год при потребности 12-15 квартир или односемейных домов. Для сравнения отметим, что в развитых странах удельный вес строителей не превышает 4%. В Финляндии, например, при удельном весе занятых в строительстве кадров около 3,5% ежегодно сооружается 10-11 односемейных домов и квартир на 1000 жителей. Жилищная проблема в Финляндии решена примерно 30 лет назад, и это с учетом массовой миграции в нее населения из Карелии.

От централизованной плановой системы нам в наследство достался региональный технологический монополизм подсистем строительной отрасли, ориентированных на максимальную специализацию. В рыночных условиях это часто приводит к бесконтрольному и неоправданно завышенному уровню отпускных оптовых цен в системе монополизированных производственных звеньев. Конкурентные строительные системы практически не создаются, и потребитель квартир в многоэтажных домах по существу не имеет свободного выбора.

Цены на жилье стремительно растут, а доходность строительного бизнеса превосходит доходность нефтегазовой отрасли. За последние пять лет инвестиции в строительство увеличились в 4,9 раза, а объем жилья вырос только на 30%. При этом цены на цемент и другие строительные материалы выросли в 3-5 раз³), а дешевая древесина не используется. Зато к реализации Национального проекта активно привлекаются выходцы из Средней Азии и Молдовы - в основном нелегалы. Местные власти и строительные монополии не заинтересованы в повышении оплаты и производительности труда мигрантов, поскольку это грозит снижением сверхдоходов. Чтобы еще больше снизить себестоимость строительства в регионах, все чаще используются выходцы из Китая и Северной Кореи. В Иркутской области, где число безработных приблизилось к 30 тыс. человек, к строительству доступного жилья массово привлекают китайцев. В Красноярском крае китайцами не ограничиваются и привлекают также заключенных...

Таблица 3. Лидеры России по удельным объемам ввода жилья

Таблица 4. Аутсайдеры России по удельным объемам ввода жилья

Таблица 5. Степень доступности однокомнатной квартиры с использова­нием ипотеки в 2006 г.

Рост цен на жилье связан также с промоутируемой властями ипотекой. При кредитной ставке 11-12% в год семья покупает одну квартиру или дом, а оплачивает две жилые единицы. Программа ипотечного жилищного кредитования напрямую связана с сохранением монопольной ренты строительного комплекса, поскольку за счет нее в конечном итоге планируется субсидировать процентные ставки по ипотечным кредитам. Искусственное расширение сектора элитного и сверхдорогого жилья как результат политики перекрестного субсидирования социального жилья для очередников за счет коммерческого приводит к тому, что дифференциация жилищного фонда по качеству и комфортности начинает увеличиваться, грозя серьезными социальными проблемами, связанными с жилищной сегрегацией. Из таблицы 5 следует, что использование ипотечных кредитов большинству россиян не по карману. Значит, для обеспечения доступности жилья этот инструмент не пригоден.

Россия, провозгласившая себя социальным государством, обеспечивающим достойную жизнь гражданам, в сфере жилищного строительства проводит либеральную, а не социальную политику, и для прикрытия этой политики использует очередной популистский проект. Надо отметить, что сам проект «Доступное и комфортное жилье» не только отличается туманностью, но также внутренне противоречив, поскольку, чем жилье комфортнее, тем оно дороже и, следовательно, менее доступно. Стандарт минимальной комфортности до сих пор не определен, и, соответственно, не ясны показатели, которых следует достигнуть для населения с разным уровнем доходов.

Сравнение данных Росстата за два года реализации национального проекта «Доступное и комфортное жилье - гражданам России» (таблицы 3 и 4) показывает, что во всех регионах страны удельные объемы жилищного строительства отстают даже от скромного платежеспособного спроса населения. В регионах-аутсайдерах, таких как Ингушетия и Мурманская область, строится 100-300 кв. см жилой площади на человека в год, в то время как население способно приобретать в 5-6 раз больше. Платежеспособный спрос обгоняет предложение практически во всех регионах, и, следовательно, цены на жилье будут непрерывно расти⁴. Это означает, что популистский Национальный проект трудно считать выполнимым. В то же время громадные ресурсы, выделенные государством на его реализацию, в любом случае будут успешно освоены федеральными и местными чиновниками. «Аннушка масло уже пролила».

В заключение отметим, что в Норвегии, третьей после России энергодобывающей державе мира, доходы от нефти идут не в мифический стабилизационный фонд, а в реальные инвестиции, в транспортную и инженерную инфраструктуру как базу развития быстровозводимых малоэтажных домов на одну семью. Жилая площадь на одного жителя достигла 73 кв. м, что почти в четыре раза превышает отечественный показатель и в 2,5 раза минимально рекомендуемую норму жилой площади по социальным стандартам ООН (30 кв. м/чел.). Все вышесказанное свидетельствует, что социальные, технические и административные составляющие российской концепции жилища устарели и нуждаются в радикальной модернизации.

¹ Д-р архитектуры, академик Российской Академии архитектуры и строительных наук.
² По данным Института социально-экономических проблем народонаселения РАН, за чертой бедности в 2005 г. находилось 19% населения. В стране 5,2 млн безработных, 5 млн человек живет в ветхом жилище.
³ Дошло до того, что Московский ДСК купил, например, цементный завод в Германии.
⁴ Исключением является Московская область, но опережающие объемы ввода жилья, в основном в элитных поселках, стимулируются там экономической мощью столицы. Для постоянных жителей области жилище остается малодоступным (20%).