Демографические изменения и экономика Статья вторая
	Над темой номера работали Анатолий ВИШНЕВСКИЙ Михаил ДЕНИСЕНКО Никита МКРТЧЯН Елена ТЮРЮКАНОВА

Демографические изменения и рынок жилья

В какой мере нынешний квартирный фонд в России  соответствует структуре российских домохозяйств?  Прямое сопоставление того и другого обнаруживает несколько очевидных диспропорций: (1) недостаток четырехкомнатных и более квартир; (2) переизбыток двухкомнатных квартир; (3) недостаток трехкомнатных квартир (табл. 8). Эти диспропорции, которые отражают несбалансированность спроса и предложения на рынке жилья, становятся еще более очевидными, если обратиться к данным последней переписи населения (табл. 9, рис. 12). Как видно, почти 60% одиночек имеет 2 и более комнаты, в то же время почти 6% домохозяйств, состоящих из трех человек, проживают в 1 или 2 комнатах. Значительная часть домохозяйств, состоящих из 4 и более человек, проживает в жилых помещениях с 3 и меньшим числом комнат.

Таблица 8. Структура квартирного фонда (%)

Таблица 9. Распределение домохозяйств по числу комнат по данным Всероссийской переписи населения 2002 г., %

Рисунок 12. Распределение домохозяйств по числу комнат по данным Всероссийской переписи населения 2002 года, %

Прогноз Росстата исходит из некоторого сокращения доли домохозяйств из трех и более человек (рис. 13), но в целом дает слишком укрупненное и обобщенное представление о будущей эволюции структуры домохозяйств, которая, к тому же, может быть разной в разные периоды прогнозного срока, поскольку на нее будет влиять волнообразность российских демографических процессов.

Рисунок 13. Доля домохозяйств, состоящих из одного, двух, трех и более человек в начале и в конце прогнозного периода

В условиях ограниченной информации, необходимой для прогноза числа и состава домохозяйств, можно опираться на изучение факторов, определяющих их изменения, в том числе:

1. изменение возрастно-полового состава населения, которое предопределяет изменения в составе членов домохозяйств. В условиях старения населения увеличивается число домохозяйств, состоящих из пожилых людей, в том числе и одиноких, которые предъявляют к тому же спрос на жилье определенного качества;
2. тенденции брачности, разводимости, рождаемости, которые формируют этапы жизненного цикла индивида и семей, а в конечном итоге задают число, размер и состав домохозяйств;
3. различия в смертности между мужчинами и женщинами, прежде всего в старших возрастах:  домохозяйства одиноких пожилых людей старше 60 лет – это более чем на 80% домохозяйства одиноких женщин.
4. миграция населения, которая может существенно увеличивать число домохозяйств, остро нуждающихся в жилье.

В частности, факторами, способствующими распространению домашних хозяйств, состоящих из одного человека в пожилом возрасте, являются низкая рождаемость, частое расторжение браков, значительные различия в уровне смертности мужчин и женщин. В результате действия этих и подобных факторов в возрастах старше 65 лет, практически каждая третья женщина и каждый десятый мужчина живут отдельно (табл. 10).

Таблица 10. Доля лиц, проживающих отдельно (в %)

Одиночество пожилых женщин – известный феномен, особенно в России с ее высокой преждевременной смертностью мужчин. В ближайшие два десятилетия вследствие роста численности пожилого населения будет расти – после закончившегося периода сокращения - и абсолютное число таких женщин, оно увеличится почти на 1,3 млн. (рис. 14), что станет одним из ключевых факторов увеличения числа домохозяйств из одного человека, а значит и роста спроса на небольшие квартиры с удобствами, соответствующими потребностям пожилых людей.

Рисунок 14. Женское преобладание в возрастах старше 60 лет, человек

Изменения, происходящие со старшими возрастными группами, важный фактор формирования будущего спроса на жилищном рынке. Но не менее значимую роль в этом процессе играют молодые и средние возрастные группы. Их влияние можно оценить, отталкиваясь от представлений о жизненном цикле среднего россиянина и среднего домохозяйства и динамики численности отдельных поколений или групп поколений, исходная численность которых известна.

Рассмотрим, например, динамику численности возрастной группы от 25 до 39 лет, которая, в значительной мере, формирует спрос на жилье, и прежде всего спрос на квартиры из нескольких комнат. Сейчас численность этой группы, а также предъявляемый ею спрос на жилье, увеличиваются, и этот рост будет продолжаться до 2015 года. Затем начнется резкая убыль: с 2015 по 2030 год численность группы сократится на 40%. Однако глубина снижения спроса на жилье во многом будет зависеть от когортных эффектов, т.е. от того, насколько полно этот спрос удовлетворялся в соответствующих когортах в предыдущие годы.

Пожалуй, самый высокий неудовлетворенный спрос на жилье наблюдается в возрастной группе от 25 до 30 лет. С этими возрастами связаны важные этапы жизненного цикла у большинства населения страны, поскольку многие именно в этом интервале создают первые семьи и рожают первенцев. Численность этой группы увеличивается с конца 1990-х годов, что соответствует росту спроса на жилье в стране и, в первую очередь, со стороны молодых семей. Однако, после 2013 года начнется резкое (более чем в 2 раза!) сокращение численности этой, а также соседних возрастных групп. Таким образом, заметно уменьшится количество молодых семей.

При высокой потребности в жилье возрастная группа 25-29 лет отличается сравнительно невысоким уровнем доходов по сравнению со старшими возрастами. Для реализации потребности в жилье ей нужны помощь родителей, кредиты предприятий или государственная поддержка в форме предоставления дешевого жилья или недорогой ипотеки.

Если потребность в жилье в этом возрасте остается неудовлетворенной, она переносится в следующую возрастную группу – от 30 до 35 лет. Как правило, у родителей в этом возрасте есть один или два ребенка, и для этой возрастной группы обычно характерен более высокий доход. Но численность этой группы также будет уменьшаться (рис. 15).

Все эти циклы – прогнозируемы, и хотя делать точные предсказания того, как поведут себя спрос и предложение на рынке жилья, цены на него, притязания к размещению и качеству жилья и т.п., сейчас невозможно, учет восходящих и нисходящих циклов, основанный на демографическом анализе, не только возможен, но и необходим, для того, чтобы перемены в спросе не застали девелоперов врасплох или не были обнаружены ими слишком поздно.

Рисунок 15. Изменение численности возрастных групп 25-39 лет

Важнейшим фактором формирования спроса на жилье была и остается миграция. Многие десятилетия это была внутренняя миграция сельских жителей, переезжавших в города, сейчас на первое место выходит внешняя миграция. В общей сложности миграционный прирост населения России за период с 1992 по  2008 год составил как минимум 6 млн. человек. Чтобы удовлетворить спрос мигрантов на жилье за последние два десятилетия, надо было построить фактически несколько городов миллионеров, но так как население страны все же сокращалось, то, видимо, реальная потребность оказалась меньше. Тем не менее, миграция, конечно, способствовала подъему рынка жилья, особенно с учетом того, что многие мигранты обладали ресурсами для его приобретения.

Миграционный прирост распределялся по территории России крайне неравномерно. В Москве он составил, как минимум, 2,8 млн. человек – колоссальный приток населения и ресурсов. В настоящее время фактически каждый четвертый житель Москвы – недавний мигрант. Естественно, в 1990-х – 2000-х годах в городе резко повысился спрос на жилье. К другим крупным центрам притяжения мигрантов и соответственно высокого спроса на жилье относятся Московская область (1,1 млн. человек за 1989-2008 годы), Краснодарский край (1 млн.), Ростовская область и Ставропольский край (более 400 тысяч), Белгородская область (300 тысяч), Самарская Волгоградская области (примерно по 250 тысяч), Санкт-Петербург (250 тысяч), Ленинградская область (280 тысяч), республика Татарстан (250 тысяч), республика Башкортостан (200 тысяч). В перспективе ожидается, что миграционный прирост останется главным фактором формирования спроса на локальных рынках жилья. При этом следует отметить, что из-за снижения потенциала внутренней мобильности (в частности, из-за депопуляции и старения населения российский регионов) в формировании спроса возрастет роль внешних миграционных потоков. Политика, направленная на привлечение иммигрантов, означает автоматически оживление рынка жилья.

География миграционных потоков в ближайшие годы не изменится: как и во всех странах, мигранты будут выбирать для проживания места с хорошими условиями занятости, обеспечивающими относительно высокий доход, и со сравнительно дешевым жильем. По оценкам ИДЕМ, до 2025 года лидером по приему мигрантов будет Московская область (более 300 тысяч человек). Также сравнительно большим - свыше 100 тысяч человек – будет миграционный приток в областях, граничащих с Московской (Калужская, Тверская, Тульская). Миграционный прирост Москвы составит порядка 340 тысяч человек. По-прежнему будут притягивать население (более 100 тысяч до 2025 года) южные регионы (Краснодарский край, Ставропольский край, Белгородская, Ростовская, Воронежская области), некоторые регионы Поволжья  (Нижегородская, Самарская и Саратовская области, Башкирия, Татарстан), индустриальные центры Урала (Свердловская и Челябинская области) и Сибири (Кемеровская и Новосибирская области). Следует отметить, что прогнозируемый рост числа международных мигрантов предполагает оживление притока населения на Дальний Восток.

Для подведения итогов и определения общего направления изменения спроса на жилье под воздействием демографических изменений воспользуемся моделью оценки потребности в жилье на протяжении жизненного цикла для гипотетического поколения, разработанной по результатам зарубежных исследований⁹. Эта потребность выражается в условных квадратных метрах. Изменение потребности всего населения или отдельных возрастных групп ведет к увеличению спроса на жилье или к его снижению. На рис. 16 приведены оценки изменения спроса на жилье в России и в Москве. Уровень спроса в 2010 году принят за 100%.  В ближайшие годы и в Москве, и в России спрос на жилье будет продолжать расти. В Москве высокий уровень спроса поддерживается высокой миграцией сравнительно молодого населения. Но, в отличие от Москвы, уровень спроса в России начнет падать примерно с 2017 года, а примерно с 2026 года совокупная потребность в жилье начнет сокращаться под влиянием старения и сокращения численности населения.

Рисунок 16. Предполагаемое изменение спроса на жилье (2010=100)

По возрастным группам спрос на жилье, как отмечалось выше, будет меняться разнонаправлено. Устойчивый рост наблюдается в старших возрастных группах, численность и число домохозяйств которых увеличивается. В молодых возрастных группах (25-39 лет) период роста сменится резким падением спроса. В средних возрастных группах динамика изменений в спросе определяется переходом в данную возрастную группу из предыдущей относительно многочисленных поколений 1980-х годов рождения. Но в целом спрос на жилье, требования к его структуре и качеству, будет определяться пожилым населением (рис. 17).

Рисунок 17. Изменение спроса на жилье по возрастным группам (2010=100)

⁹ См, например, Börsch-Supan A., Ludwig  A., Sommer M., Demographie und Kapitalmärkte – Die Auswirkungen der Bevölkerungsalterung auf Aktien-,Renten-, und Immobilienvermögen. Deutshces Institute für Altersvorsorge, Köln; Fang Yang Consumption along the life cycle: How different is housing? Federal Reserve Bank of Minneapolis, Working paper 635. May 2005.