Рынок жилья России на рубеже 2002-2003 годов

Г.М. Стерник¹
(Полностью статья опубликована на сайте Г.М. Стерника: http://www.realtymarket.ru/docs/anl_36.htm)

В январе 2003 года нами подведены итоги мониторинга рынка жилья городов России группой сертифицированных РГР аналитиков рынка недвижимости (а также аналитиков, готовящихся к сертификации).

В первой таблице даны показатели ценовой ситуации в декабре - минимальные, максимальные и средние значения удельной цены квартир (в долларовом выражении) и объем выборки.

Таблица 1. Показатели ценовой ситуации на рынке жилья городов России в декабре 2002 года

Примечания:
*Звездочкой отмечены данные, заимствованные из СМИ.
** Мин., макс. - ценовой коридор, использованный в расчетах.
*** В Петербурге - с учетом комнат в коммунальных квартирах.
4) Без учета индивидуальных домов.

Для городов с долларовой номинацией цен (Москва, Петербург, Московская область, Екатеринбург, Нижний Новгород, Тверь) использовались непосредственно данные листингов предложения квартир на продажу. Показатели Московской области рассчитывались как средневзвешенные по данным 47 городов. Взвешивание производилось по доле объектов данного города в суммарном объеме предложения.

Для городов с рублевой номинацией цен в листингах (Новосибирск, Иркутск, Пермь, Астрахань, Ульяновск, а также Барнаул, Красноярск, Омск, Томск) их долларовый эквивалент рассчитывался делением среднемесячной рублевой цены на среднемесячный курс доллара, который составил 27,87 рублей в декабре 2000 года, 30,08 рублей в декабре 2001 года и 31,84 рублей в декабре 2002 года.

Рисунок 1. Средняя удельная цена предложения квартир в городах России в 2002 году, $/кв.м

Ниже в таблице приведен уровень цен в конце 2000, 2001 и 2002 гг., номинальный прирост долларовых цен за 2001, первое полугодие 2002 года и год в целом и реальный (с исключенной инфляцией рубля и доллара) годовой прирост.

Реальный прирост цен предложения жилья рассчитывался через отношение индекса номинальных цен к индексу инфляции рубля (для городов с рублевой номинацией цен) или доллара² (для городов с долларовой номинацией). Инфляция рубля, по данным Госкомстата, составила в 2001 году 18,6% и в 2002 году 15,1%, девальвация рубля (по среднемесячному курсу декабря) 7,8% и 5,8%, инфляции доллара в России (относительно потребительской корзины), рассчитанная автором, соответственно 10% и 8,8%.

Видно, что в 2001 году прирост номинальных долларовых цен составил от 8% (Нижний Новгород) до 65% (Новосибирск), а в 2002 году от нуля (Новосибирск) до 31% (Петербург). Реальный прирост в 2002 году был меньше: -(8-9)% в Перми и Новосибирске, 4-6% в Ульяновске и Иркутске, 7-11% в Москве, Твери и Нижнем Новгороде и 17% в Московской области и 20% в Петербурге.

В таблицу введены также средневзвешенные показатели для группы региональных центров (условно названной РЕГИОНЫ), за исключением Москвы, Петербурга и Московской области. Взвешивание производилось по доле населения города в общей численности населения группы.

Таблица 2. Динамика уровня цен предложения жилья в городах России

Примечание: Москва - расчеты автора по данным компаний РМЛС, "Миэль-Недвижимость" и "Контакт"-Недвижимость.

Данные таблиц и графиков показывают, что в первом полугодии динамика цен на жилье в городах России имела ожидаемый характер: произошел переход от устойчивого роста в 2000-2001 годах к рецессии и стабилизации. Величина прироста цен (в долларовом выражении) за 2001 год составила в большинстве городов 31-65%, и лишь в Нижнем Новгороде, Иркутске и Твери темпы роста были меньше (8-13%). В 2002 году прирост за первое полугодие составил -10% в Перми, -1% в Новосибирске, от 6% до 9% в остальных городах, и лишь в Нижнем Новгороде, Иркутске и Твери, ранее "задержавшихся" с восстановлением уровня цен после кризиса, прирост составил 13-18%. Отдельно надо отметить Петербург, где прирост составил 14%, и при этом, в отличие от всех остальных городов, темпы роста цен имели не затухающий, а постоянный характер.

Вместе с тем, подтверждается сделанный по итогам 3 квартала вывод о том, что наметилось расхождение тенденций в динамике цен на рынке различных городов. Все города выборки разделились на три группы: РЕГИОНЫ, где стабилизация закрепилась; Петербург, где продолжался рост цен; Москва и область, где во втором полугодии снова началось повышение цен.

Рисунок 2. Индексы роста долларовых цен предложения жилья в регионах России в 2002 году

В Перми, Новосибирске, Ульяновске, где рост цен в последние два года шел самыми большими темпами, стабилизация, как и ожидалось, достигнута по сценарию "с перебегом": зимой цены предложения еще некоторое время росли, весной-летом несколько снизились, осенью заметно небольшое сезонное повышение цен. В целом за год они выросли на (0-13)%.
В Новосибирске среднемесячный объем сделок купли-продажи жилья, зарегистрированный Учреждением юстиции по Новосибирской области, уменьшился по сравнению с прошлым годом на 17% и с 2000 годом - на 22%.

Рисунок 3. Количество зарегистрированных сделок с жилыми объектами в Новосибирске

По данным УЮ НСО

По наблюдениям Хорькова М.И., САРН (данные Риэлтерского информационного центра Уральской палаты недвижимости), впервые за последние годы на рынке жилья Екатеринбурга не наблюдалось осенней активизации, которая традиционно приводила к снижению объема предложения и ускорению роста цен. В течение всей осени количество квартир, предложенных к продаже, увеличивалось, что не совсем обычно для этого времени года. Причина такой ситуации в снижении спроса. Значительная часть потенциальных покупателей из-за стремительного роста цен была вынуждена отложить решение жилищного вопроса на неопределенный срок. Средний срок экспозиции (время с момента выставления до снятия с продажи в базе данных УПН) составил в ноябре 94 дня. Данный показатель уже за первые три месяца увеличился в полтора раза и сохраняется на этом уровне, что свидетельствует о низкой активности рынка. Предпосылок для активизации рынка в ближайшее время пока не наблюдается.

В Нижнем Новгороде, Твери, Иркутске, где в прошлом году рынок "задержался" с ростом цен и возвратом к докризисному уровню, переход к стабилизации осуществился по сценарию "с доползанием" (асимптотически): продолжение роста цен предложения зимой-весной с постепенным замедлением и переходом к стабильному уровню, с некоторым осенним подъемом (общий прирост от 16 до 21%).

В среднем по группе РЕГИОНЫ прирост номинальных долларовых цен в прошлом году составил 37%, в текущем году 8%.

В Петербурге - иная картина. От нижней точки после кризиса - мая-июня 2000 года - подъем цен в Москве и Петербурге шел практически синхронно до конца прошлого года. В текущем году в Петербурге рост цен предложения продолжался без перерыва. Прирост от декабря 2001 года составил 31%. Петербург стал единственным городом (среди городов, в которых проводится мониторинг рынка жилья), в котором уровень цен предложения жилья превысил докризисный.

С чем связано такое развитие ситуации в Петербурге? Приближающее трехсотлетие города, внимание президента к северной столице подтянули сюда политиков и туристов, за ними - торговый капитал, и прежде всего иностранные и московские сетевые универсамы. Это сопровождалось ажиотажным спросом на рынке аренды торговых помещений и офисов, затем - на инвестиционно-строительных проектах на рынке коммерческой недвижимости, а теперь докатилось до рынка жилья: повышение цен продолжается за пределами ожидаемого.

По мнению Бобашева С.В., САРН (данные "Бюллетеня недвижимости"), рост цен происходил в основном в центральном районе, где снова началось активное расселение коммуналок в "исторических" зданиях дореволюционного фонда. Основные покупатели - представитель московских и зарубежных фирм. В других районах, где расположено преимущественно современное типовое жилье, повышение цен было минимальным.

Эксперты считают, что после завершения праздников, после выборов губернатора поток инвестиций в северную столицу иссякнет, и последующие годы ознаменуются не только стабилизацией, но и "откатом" цен.

Рисунок 4. Индексы роста долларовых цен предложения жилья в столичных городах России в 2002 году

В Москве стабилизация была достигнута к лету по сценарию "с доползанием" (постепенное прекращение роста цен предложения). "Отката" не произошло, и уже в августе начался подъем цен предложения. Прирост за год номинальных цен составил 17%, реальных - 7%.
Таким образом, на рынке жилья Москвы после перехода в первом полугодии к стабилизации, во втором полугодии снова начался рост цен, продолжающийся до настоящего времени.

Аналогично развивался рынок жилья в Московской области (хотя и с обычной задержкой по отношению к Москве на полгода): прирост номинальных долларовых цен за год составил 28%, реальных - 17%. Объем сделок купли-продажи составил в 2000 году 44414, в 2001 году - 47903, в 2002 году - 49471 квартир, причем на второе полугодие приходится 56% сделок 2002 года.

<…>

1 - Стерник Геннадий Моисеевич - директор Аналитического центра Компании "МИЭЛЬ-Недвижимость", профессор кафедры экономики и управления городского строительства Российской экономической академии им. Г.В.Плеханова, председатель комиссии Российской Гильдии риэлторов по аттестации аналитиков рынка недвижимости, сертифицированный РОО оценщик недвижимости, сертифицированный РГР аналитик рынка недвижимости, канд. тех. наук
2 - Индекс инфляции доллара рассчитывался как отношение индекса инфляции рубля к индексу девальвации рубля относительно доллара.