Дачная субурбанизация в Подмосковье

Нефедова Т.Г.
(Опубликовано в: Нефедова Т.Г. Десять актуальных вопросов о сельской России: Ответы географа. М.: ЛЕНАНД, 2013. С. 243-251)

Почти все города в России окружены и «разбавлены» на окраинах садоводческими участками, а в последние годы — коттеджами (см. главу 1). В России, чем крупнее город, тем больше примыкающая к нему зона малоэтажного строительства и специфического землепользования. Но максимальной плотности они достигают в Московской области.

Особенно в глаза бросается обилие больших двух-трехэтажных каменных особняков. Многие из них используются как второе постоянное жилье, что говорит о явных признаках субурбанизации. Главным ее признаком стало не само строительство домов, пригодных для постоянного проживания, а то, что до последнего финансового кризиса 2008 г. в пригороде столицы строились преимущественно коттеджные поселки: элитные или бизнес-класса[1]. Помимо выплеска из Москвы капиталов, это говорило, по крайней мере, о намерении владельцев домов или их семей жить в них круглый год. Цена одного кв. метра в таких коттеджах с учетом стоимости земли колебалась от 3 до 5 тыс. долларов. Это означает, что дом с небольшим участком обходился владельцу в сумму от 1 до 5 млн долларов. Так что удовольствие не для среднего класса. В наиболее престижных районах на западе Подмосковья вдоль Новорижского и Рублево-Успенского шоссе один кв. метр доходил до 25 тыс. долларов. Кризис и явный переизбыток дорогих домов дали толчок строительству поселков эконом-класса, их доля в предложении выросла, а цена на один кв. метр составляла в среднем около 1,5 тыс. долларов[2].

Скорость возведения коттеджных поселков поражает. Сколько их в Подмосковье, сказать трудно, оценки расходятся от 670 до 1100, при этом заселено всего 320 коттеджных поселков[3]. В таких поселках, помимо жилых индивидуальных домов или таунхаузов, есть сервисные и вспомогательные службы, охрана и т.п.

Кроме специальных закрытых поселков, по всему Подмосковью предлагают земли для строительства коттеджей на окраине сельскохозяйственных полей и рядом с сельскими поселениями (фото 7.1 и 7.2). Зона коттеджей расширяется, они выходят за пределы Московской области.

Фото 7.1. Коттеджный поселок на краю поля

Фото 7.2. Таунхаузы в северном Подмосковье

И все же наши неоднократные визуальные обследования в северном секторе Подмосковья на расстоянии 20—30 км от Москвы в активное вечернее время показали, что большая часть коттеджей используется почти также, как и окружающие старые дачи или дома в садоводческих поселениях. По сути, они служат преимущественно вторым жильем для летнего отдыха и посещения в выходные дни. Однако доля зимующих на дачах и в коттеджах из года в год растет.

Например, в старом дачном поселке в 20 км к северу от МКАД зимует треть домовладельцев (в начале 2000-х их было менее четверти). И это не столько новые каменные коттеджи, выросшие в поселке недавно, сколько утепленные старые дачки, поскольку проводят зиму в Подмосковье в основном пенсионеры, которые оставили московскую квартиру детям или сдали ее в аренду для получения дополнительного дохода.

Процессы реновации стародачных поселков набирают силу. В том же поселке с дачами, построенными в 1950-1960-е годы, к 2012 гг. около трети строений составляли новые дома коттеджного типа (рис. 7.2). В основном, это связано со сменой хозяев. Часть коттеджей в 3-4 этажа за глухими иногда каменными заборами можно даже назвать замками. Большая их часть — на окраине поселка: коттеджное строительство поглотило те небольшие лесочки, что окружали дачи. То же происходит и в ближайших деревнях, где более 2/3 домохозяев — это либо дети местных жителей, которые давно переехали в Москву и используют дома как дачи, либо купившие дома москвичи. Однако, как показали обследования, доля двух-трех-четырех этажных каменных домов коттеджного типа в самих деревнях меньше чем в дачных поселках — около четверти. Это связано с тем, что смена населения в деревнях и реновация домов началась в ближайшем Подмосковье раньше, еще до 1990 г. В них преобладают облагороженные, иногда каменные, дома дачного типа. Коттеджные поселки или целые улицы коттеджных домов, как правило, окаймляют деревни.

Застраиваются новенькими коттеджами и ближайшие к Москве сельскохозяйственные земли. В 1990-х гг. коттеджные поселки окружали поля по периферии (окраинные неудоби при запрете купли-продажи сельскохозяйственных земель легче было перевести в другую категорию земель). В 2000-х гг. коттеджное строительство стало захватывать целые поля, наступать на леса и поймы рек до самого уреза воды (рис. 7.2). В 2010 г. 92 % операций по смене категории земель в МО пришлось на перевод сельскохозяйственных земель в другую категорию, в основном под строительство[4].

Контрасты в Подмосковье поражают. Недалеко друг от друга могут находиться элитный дом, стоимостью миллионы долларов, и убогий садоводческий домик 1960-1970-х гг. с огородом на земле, которая к XXI веку стала почти золотой (фото 7.3 и 7.4).

Фото 7.3. Элитный дом в Подмосковье

Фото 7.4. Садовый домик с огородом

Стоимость одной сотки земли под дачно-коттеджное строительство сильно колеблется и зависит от направления (западное — самое дорогое) и удаленности. В 2011 г. одна сотка земли в Московской области стоила от 2 до 20 тысяч долларов, поднимаясь в самых престижных районах до 50 тыс. долларов.

Московская область держит в России лидерство по вводу жилья на душу населения — 1,1 кв. м в год при среднероссийских показателях 0,4 кв. м и московских — 0,15 кв. м[5]. Правда эти цифры охватывают не только сельскую местность, но и строительство жилья в подмосковных городах, где москвичи также все активнее покупают квартиры из-за сравнительно меньшей их стоимости, чем в Москве.

И все же наибольшую площадь в пригородах крупных городов занимают садово-дачные поселения, хотя они не бросаются в глаза так, как вычурные коттеджи. Разделить сельскую и городскую местность в районах дачно-котгеджного строительства очень сложно. Тем более что садово-дачные и коттеджные поселения, часто не имеют своего поселенческого статуса.

Например, в северном Подмосковье на стыке Пушкинского и Щелковского районов между городами Королев, Пушкино, Ивантеевка и Щелково располагаются огромные сплошные массивы застройки с дачными участками — одно-двух этажные, преимущественно деревянные псевдогорода, по площади куда большие, чем территории с собственно городской застройкой (рис. 7.3). Прежде это была сельская местность.

Рис. 7.3. Концентрация дач в 20 км от МКАД в четырехугольнике Королев—Пушкино—Ивантеевка—Щелково

Но все больше дачных поселений включают в территорию соседних городов, которые почти сомкнулись. Подобные массивы типичны и для восточного Подмосковья вдоль дорог. А в западном они мельче и раз- розненнее, чаще примыкают к населенным пунктам или окружены лесами, что делает эти территории более привлекательными для горожан, а землю — более дорогой.

Несмотря на рассеянность, общая площадь рекреационных поселений больше все-таки в западном секторе. Распределение разных видов мелкого частного землепользования по зонам удаленности также отличается. Дачи и коттеджи больше всего тяготеют к ближним и средним пригородам, а садоводческие поселки находятся в более удаленных районах Московской области. Многие москвичи покупают дома и в деревнях. И даже огороды с жалкими сарайчиками можно встретить в изобилии на окраинах подмосковных городов. Так что в Подмосковье представлены самые разные виды дач, перечисленные в главе 1.

Доля застроенных территорий (по данным землепользования) в Московской области наивысшая. Например, на севере области она меняется от 20% в Мытищинском районе до 11% в Сергиево-Посадском. На востоке она еще выше от 45% в Люберецком районе до 18% в Раменском.

В целом, сельское население Московской области, численностью 1,4 млн человек, в летний период увеличивается, как минимум на 3-4 млн человек (рис. 7.4).

Рис. 7.4. Плотность постоянного сельского населения и сельского населения вместе с дачным в летний период в Московской области по поясам удаленности от Москвы, чел/кв. км

Востребованность пригородной земли горожанами и строительными фирмами очень велика. Но она вступает в противоречие с другими природопользователями в сельской местности. Происходит сжатие и сильное загрязнение природных ландшафтов. В Московской области это усугубляется отсутствием налаженной системы вывоза мусора из дачных и садовых поселков. В лес вблизи городов и дачных поселков неприятно войти. Плюс к этому в области размещено около 50 свалок мусора, две трети которого — мусор, вывозимый из Москвы.

Для строительства новых коттеджных поселков часто вырубаются леса, хотя лесистость в Московской области составляет около 40 % территории (благодаря запрещению рубки лесов еще со времен царствования Елизаветы, она даже выше, чем в окружающих ее областях). Происходит огораживание природных ландшафтов вокруг новых поселков, нарушается доступ населения к водоемам, если их берега застраиваются коттеджами. В целом, положение ближних дач в Московской области, хотя и удобно по критерию удаленности от Москвы, но становится все менее удобным по целому ряду других факторов. Происходит сжатие природных ландшафтов (в противоположность их расширению на периферии соседних областей (см. главу 6)). Неприятно и соседство с крупными животноводческими комплексами, и сильная уплотненность застройки, загазованность дорог. Резко ухудшилась и доступность второго жилья из-за постоянных пробок на дорогах, что сильно ограничивает ежедневные поездки на работу даже с ближних дач.

Также важны теснота землепользования и социальное смешение в старых дачных и садовых поселениях, земли под которые когда-то выдавались ведомствами родителей, дедушек и бабушек современных владельцев. Смена поколений и занятий, продажи-покупки старых пригородных дачных владений усиливали социальные контрасты и соседские конфликты. При небольших участках в ряде мест это вызывает эффект перенаселенности, когда человек в городской квартире чувствует себя более изолированным от окружающей обстановки, чем на даче в Подмосковье.

В пригородах происходит явное привнесение в сельскую местность городских образцов, включая внешний вид и обустройство домов, разведение газонов и цветов на участках вместо картошки, а также городского образа жизни. Сами дачники вблизи городов, как правило, отгорожены от сельского населения и физически (высокими заборами) и психологически (практически не общаются с местными жителями). Для строительных и ремонтных работ приглашаются гастарбайтеры из других регионов России или из стран СНГ[6] или специальные фирмы из Москвы и ближайших городов. Практически нет контактов и с местными властями (разве что у руководителей дачных кооперативов), которые считают, что от такой концентрации горожан они имеют лишь дополнительные хлопоты (уборка мусора, ремонт дорог и т. п.). Тем не менее, экономический вклад дачников все же ощущается, если и не в налоговых поступлениях местных бюджетов из-за низких налогов на недвижимость, то в бурном росте торговли продуктами и стройматериалами, причем не только в ближайших подмосковных городах, но и на основных трассах.

Помимо строительных фирм все больше земли в ближайших пригородах требуют торговые и логистические фирмы. Все вместе это вступает в противоречие с сельскохозяйственным землепользованием в Московской области. Земельные доли населения и акции агропредприятий активно скупаются сторонними структурами. Распространены искусственные банкротства вполне успешных предприятий с целью захвата земли. На локальном уровне идет сегрегация территории по функциям: вдоль основных магистралей концентрируются строительно-рекреационные, транспортно-логистические, промышленные функции, вытесняя сельское хозяйство в межтрассовые пространства[7]. При этом, чем ближе к Москве, тем меньше места остается для сельского хозяйства. А ведь в Подмосковье по-прежнему концентрируются одни из самых крупных сельскохозяйственных предприятий России, а Московская область остается поставщиком продукции на пищевые предприятия столицы.

[1] Махрова А. Рынок жилья и расселение в Московском регионе / Демоскоп Weekly 2006 №247-248 http://demoscope.ru/weekly/2006/0247/tema01.php; Махрова А.Г., Нефедова Т.Г., Трейвиш А.И. Московская область сегодня и завтра: тенденции и перспективы пространственного развития. М.: Новый хронограф, 2008; Махрова А.Г., Нефедова Т.Г., Трейвиш А.И. Москва: мегаполис? агломерация? мегалополис? / Демоскоп Weekly, 2012 №517-518 http://demoscope.ru/weekly/2012/0517/demoscope517.pdf
[2] Кузнецов И. Московский регион. Аналитическая справка. 2011. http://www.cottage.ru/articles/analytics/209366.html; Махрова А.Г., Нефедова Т.Г., Трейвиш А.И. Москва: мегаполис? агломерация? мегалополис? / Демоскоп Weekly, 2012 №517-518 http://demoscope.ru/weekly/2012/0517/demoscope517.pdf
[3] Там же
[4] Гусева Е.С. Трансформация функций сельской местности Подмосковья за 20 лет рыночных преобразований // Региональные исследования, 2012 №2 с. 47-58
[5] Россия в цифрах, 2011
[6] В Подмосковье все больше граждан Таджикистана, которые ходят по дачным поселкам и предлагают работу. Есть специальные рынки гастарбайтеров, например, в начале Ярославского шоссе у МКАД
[7] Гусева Е.С. Трансформация функций сельской местности Подмосковья за 20 лет рыночных преобразований // Региональные исследования, 2012 №2 с. 47-58