Доступно ли россиянам жилье?
	Над темой номера работали:
	Надежда КОСАРЕВА	Андрей ТУМАНОВ

Что показывает коэффициент доступности жилья…

В практике ООН⁷ для оценки доступности жилья используется показатель «коэффициент доступности жилья» (housing price to income ratio), который рассчитывается как отношение медианной стоимости жилья к медианному размеру дохода домохозяйства за год. Величина такого показателя соответствует числу лет, в течение которых семья может накопить на квартиру при предположении, что все получаемые денежные доходы будут откладываться на приобретение квартиры.

За рубежом, например в США или в рамках жилищной программы ООН (Habitat)⁸, при расчете данного показателя используются значения именно медианной рыночной цены жилья⁹ и медианного годового дохода домохозяйства¹⁰.

В России в связи с отсутствием данных о медианных доходах и медианных ценах на жилье коэффициент доступности жилья в соответствии с методикой ФЦП «Жилище»¹¹ рассчитывается на основе значений следующих показателей: средней цены 1 кв. м жилья, среднедушевых денежных доходов, умноженных на 3 (семья из трех человек), и соответствующего данному размеру семьи социального стандарта площади жилья – 54 кв. м.

Примечательно, что в 1998 г. до экономического кризиса семья из трех человек должна была откладывать все свои денежные доходы для приобретения стандартного жилья по средним ценам в течение 4,9 года, а после кризиса – более 7,3 года. Начиная с 1999 года, данный показатель имел положительную динамику (рис. 7). К 2006 году коэффициент доступности жилья увеличился и составил около 4,7 года. При этом необходимо напомнить, что ФЦП «Жилище» на 2010 год предусмотрено целевое значение данного показателя, равное трем годам.

Рисунок 7. Коэффициент доступности жилья в России, 1998–2006 годы

(чем меньше коэффициент, тем луше)

Примечание. 2010 год – целевой индикатор ФЦП «Жилище».

Источник: 1998–2006 годы – расчеты Института экономики города по данным Росстата.

Используя вместо средних цен цены в отдельных сегментах рынка жилья, можно рассмотреть доступность приобретения разных типов жилья.

Коэффициент доступности жилья на первичном и вторичном рынке, представленный на рис. 8, рассчитывается при предположении, что семья из трех человек приобретает жилье по ценам первичного (вторичного) рынка. Следует отметить, что в соответствии с данным показателем жилье на вторичном рынке является более доступным для населения, чем вновь построенное жилье. В 2006 году значения этих показателей сблизились.

Рис. 8. Коэффициент доступности жилья на первичном и вторичном рынках в России, 1998–2006 годы

Источник: расчеты Института экономики города по данным Росстата.

По своей экономической сути данный показатель характеризует лишь один из факторов доступности жилья, а именно соотношение цен на рынке жилья и уровня доходов населения. С этой точки зрения, нормальными в мировой практике считаются значения коэффициента доступности жилья, не превышающие 3–5 лет¹². Этим международным границам значений коэффициента доступности жилья в 2006 году соответствовали значения в 45 субъектах Российской Федерации, из которых в 4 регионах для приобретения жилья семье из трех человек надо было копить деньги менее трех лет. В 21 регионе жилье было недоступно, так как период накопления составляет более 5 лет. На рис. 9 приводится количество субъектов Российской Федерации, значения коэффициента доступности жилья для которых попадают в указанный диапазон.

Рисунок 9. Распределение 88 субъектов Российской Федерации по значениям коэффициента доступности жилья в 2006 году (по количеству субъектов)

Источник: расчеты Института экономики города по данным Росстата.

Среди субъектов Российской Федерации наилучшее (наименьшее) значение показателя наблюдалось в Ненецком автономном округе и в Тюменской области, а наихудшее (наибольшее) – во Владимирской области (рис. 10).

Рисунок 10. Субъекты РФ с наибольшими и наименьшими значениями коэффициента доступности жилья в 2006 году

Источник: расчеты Института экономики города по данным Росстата.

Анализ коэффициента доступности жилья в разрезе федеральных округов России показывает наилучшую ситуацию в Уральском федеральном округе. Для приобретения стандартной квартиры семье из трех человек надо использовать доходы за 3,5 года, в то время как семье из Центрального федерального округа потребовалось бы на это 4,8 года (рис. 11).

Рисунок 11. Коэффициент доступности жилья по федеральным округам России, 1998–2006 годы

Источник: расчеты Института экономики города по данным Росстата.

Следует отметить уменьшение дифференциации между субъектами Российской Федерации, которое отражается в сближении средних значений коэффициента доступности жилья. Анализ коэффициента вариации, отражающего процентное отношение среднеквадратического отклонения к среднему значению, подтверждает сделанный вывод о снижении региональной дифференциации коэффициента доступности жилья (рис. 12). Это означает, что диспропорции в доступности жилья с точки зрения соотношения цен на жилье и доходов населения в разных регионах постепенно сглаживаются, однако, начиная с 2003 года, этот процесс замедлился.

Рисунок 12. Коэффициент вариации значений коэффициента доступности жилья в субъектах Российской Федерации, 1998–2005 годы

Источник: расчеты Института экономики города по данным Росстата

⁷ См.: Urban Indicators Guidelines. UN Human Settlements Programme, August 2004.
⁸ http://ww2.unhabitat.org/programmes/guo/
⁹ Медианная стоимость жилья – стоимость такого жилья, по отношению к которому 50% имеющихся жилых единиц стоят дешевле, а 50% – дороже. При этом стоимость жилья определяется на основе понятия «справедливой рыночной цены» (fair market price), то есть цены, по которой жилье могло быть продано в случае его выставления на продажу в течение разумного времени продавцом, на которого не оказывалось бы давление.
¹⁰ Медианный доход домохозяйства определяется как совокупный денежный доход такого домохозяйства, по отношению к которому половина всех домохозяйств имеют доходы ниже, а половина – выше. В состав доходов включаются доходы из всех источников, в том числе зарплата, доходы от предпринимательской деятельности или неформальной занятости, от инвестиций и другие виды денежных доходов.
¹¹ См.: Методика оценки эффективности федеральной целевой программы «Жилище» на 2002–2010 годы. Приложение № 9 к федеральной целевой программе «Жилище» на 2002–2010 годы.
¹² См., например: 3rd Annual Demographia International Housing Affordability Survey: 2007 (http://www.demographia.com/dhi-ix2005q3.pdf).