Рынок жилья и расселение в Московском регионе
		Над темой номера работала Алла МАХРОВА1

Лики грядущей субурбанизации

В городах Московской области подавляющая часть жилого фонда представлена типовыми панельными домами; жилье этого уровня (эконом-класса) преобладает и на первичном рынке многоэтажного жилья. Это связано с особенностями платежеспособного спроса: покупка квартиры в области связана, в первую очередь, с недостатком средств на приобретение жилья в столице. Однако в структуре строящегося жилья в среднем и ближнем Подмосковье монолитно-кирпичные новостройки по индивидуальным проектам постепенно вытесняют типовые панельные дома. Лидерами по строительству жилья с более высокими потребительскими характеристиками являются города западного Подмосковья, особенно Красногорск и Одинцово, которые имеют выгодное положение и хорошую экологию. Жилые комплексы бизнес-класса строят и в других городах области (Мытищи, Химки, Троицк, Королев).

Как за счет точечного строительства, так и особенно за счет комплексной застройки новых жилых микрорайонов и реконструкции уже существующих кварталов в городах области активно развивается социальная инфраструктура, благоустраивается территория, меняется внешний вид зданий, монолитно-кирпичные новостройки и панельные дома современных улучшенных серий вытесняют типовые дома. Комплексная застройка и реконструкция территорий позволяет создавать районы не только с учетом всех современных требований к качеству жилья, но и увеличивать социальную однородность проживания, что имеет важное значение для современных покупателей жилья. Появление таких новых районов приводит к тому, что в городах Подмосковья, как и в Москве, меняется иерархия ценовых районов и география престижности отдельных жилых кварталов.

Но это - лишь одно из направлений развития московской "субурбии". Ее новыми элементами становятся - благодаря растущему спросу на них - коттеджные поселки. Первые коттеджи "новых русских" появились в начале 1990-х годов, и представляли собой принципиально новый тип жилья, но с "садово-дачным наследством" советского времени: огромные замки и дворцы располагались часто на шестисоточных участках с огородами. Активно коттеджное строительство стало развиваться с середины 1990-х годов, а появление организованных поселков относится к 2000-2001 годам. В 2001 году в области было около 30 коттеджных поселков, в 2004 году их было уже более 300¹². Большинство современных поселков - это небольшие по своим размерам поселения. Их средняя площадь составляет около 18-20 га при среднем количестве домов около 60 единиц.

Коттеджные поселки уже внесли существенные изменения в существующую сеть поселений области. В настоящее время в Московской области около 100 поселков городского типа (п.г.т.) и уже более 500 коттеджных поселков. Они существенно уступают п.г.т. по численности проживающего в них населения, но отличаются более высоким качеством жилья и уровнем жизни населения. Еще более разительно коттеджные поселки отличаются от сел, сохранивших традиционную застройку, низкий уровень благоустройства и жизни населения.

Современный рынок коттеджей в основном ориентирован на элиту общества и верхние слои среднего класса. Большинство существующих коттеджных поселков - это закрытые поселения ("gated communities", в российской практике их часто называют "золотые гетто" или "резервации для богатых"), главным недостатком которых является изолированность от окружающего мира и отсутствие условий для социализации и общения молодежи. Жизнь "на два дома" недоступна широким слоям населения и сдерживает развитие субурбанизации. На Западе проблемам преодоления социальной пространственной сегрегации населения придается большое значение¹³. В России эта проблема еще не осознана, а наиболее состоятельное население для обеспечения своей безопасности и статусного соседства считает такие замкнутые поселки единственно возможным вариантом проживания за городом.

Сеть расселения изменена коттеджным строительством сильнее всего в ближнем и среднем Подмосковье с ярко выраженным сдвигом на запад. Западное Подмосковье, прежде всего Рублево-Успенское шоссе, является территорией, уникальной для развития рынка загородной недвижимости, что связано с престижем этого места (здесь традиционно селилась сначала российская, а затем советская и постсоветская элита), транспортной доступностью, наиболее благоприятной экологией¹⁴. Самую дорогую часть западного Подмосковья между населенными пунктами Красногорск - Павловская Слобода - Жаворонки - Переделкино, по аналогии с "золотой милей" в Москве, риэлторы называют "золотым квадратом".

Более половины всех поселков находится на удалении до 25 км от МКАД, на расстоянии свыше 55 км находится только 2% поселков. При постепенном исчерпании территориальных ресурсов зоны ближнего Подмосковья активизируется коттеджное строительство на расстоянии более 30 км от МКАД, особенно на наиболее престижных направлениях запада и севера области (рис. 9).

Рисунок 9. Коттеджные поселки ближнего Подмосковья

Дачные и садово-огородные поселки (как и коттеджные) не имеют официального статуса поселений, но являются важными элементами в системе расселения Московского региона для сезонного проживания москвичей и городских жителей Подмосковья. Земли под дачи, сады и огороды выделялись, в основном, в советское время и в первой половине 1990-х годов. В настоящее время этот процесс свернут из-за дефицита свободных территорий и введения платного землепользования, спрос на них удовлетворяется на вторичном рынке. К 2004 году на территории Московской области было свыше 1 млн. участков в садовых, огородных и дачных товариществах (с учетом индивидуальных садов и огородов граждан эта цифра достигает 1,8 млн. хозяйств). Все эти "дачники", в том числе поселяющиеся в деревнях, приводят к резкому сезонному увеличению численности сельского населения, росту нагрузок на социальную и инженерно-транспортную инфраструктуру.

Дачные и садово-огородные товарищества занимают около 3% территории области, но разные типы поселков концентрируются в разных частях Подмосковья. Дачи в большей степени тяготеют к зоне ближних и средних пригородов (85% всех дач), их больше всего на западе (почти 40% площади всех дачных участков) и меньше всего на востоке. Садово-огородные поселки с более дешевым жильем сосредоточиваются в среднем и дальнем Подмосковье, причем огородов больше на периферии области, особенно на юге, и меньше всего на западе¹⁵.

Таким образом, за счет размещения коттеджных и дачных поселков в ближнем Подмосковье и западных направлениях и сдвига садово-огородного сегмента на восток, север и юг более удаленных районов области происходит территориальная стратификация загородного жилья и по качеству, и по социальному составу проживающих, и по целевому использованию (для сезонного и временного проживания).

Одновременно в самих дачных и садово-огородных поселках происходят важные трансформации. Старый жилой фонд в ряде удачно расположенных дачных и садово-огородных товариществ, особенно в стародачных местах (также как и в отдельных деревнях), заменяется коттеджами разного уровня, а сами товарищества постепенно превращаются в загородные коттеджные поселки для постоянного проживания. Худшие по условиям садово-огородные поселки пока сохраняют свой статус сезонного жилья для менее обеспеченных слоев населения.

Дальнее Подмосковье осваивается не только под более дешевое жилье эконом-класса в городах и под садовые и огородные поселки, но и для размещения загородных усадеб или резиденций, которые называются также ранчо, апартаментами. Площадь участка под загородные усадьбы (резиденции) начинается от 1 га и более, помимо самого дома на нем располагаются дом для гостей, дом для обслуживающего персонала и охраны, крытый бассейн, хозяйственные помещения и многое другое. Фактически это третий тип жилья, мода на который распространяется среди наиболее состоятельных слоев населения: квартира в центре Москвы для постоянного проживания, коттедж в ближнем Подмосковье для временного проживания или как второе постоянное жилье, а также резиденция в дальних пригородах для временного проживания.. В настоящее время количество таких "дворянских усадеб" ограничено, но в системе расселения появился новый тип поселения. Наиболее перспективными для этих целей являются территории дальнего Подмосковья и соседних областей, где хорошие условия для рекреации сочетаются с наличием территориальных ресурсов, например, в районах Рузского, Можайского, Иваньковского водохранилищ, на берегах Оки и др.

Пока еще типичным проявлением российской специфики субурбанизации является сезонный характер проживания в загородном жилье: на дачах, садах и огородах, в сельской местности, коттеджах, загородных усадьбах. Поток москвичей в выходной летний день достигает более 4,5 млн. человек¹⁶. Вместе с тем, и в сегменте загородного жилья начинает развиваться стандартная "западная" субурбанизация. Все более значительная часть домов в элитных и полуэлитных загородных коттеджных, а также удачно расположенных дачных поселках начинает использоваться для постоянного проживания. В зависимости от жизненного цикла семьи оно является вторым или единственным постоянным жильем. Следствием этих процессов стало появление загородных школ с более высокими стандартами обучения, частных поликлиник, а также наращивание элементов социальной инфраструктуры в самих коттеджных поселках (магазины, кафе, начальные школы и детские сады, службы быта, спортивно-оздоровительные комплексы, включая фитнес-центр, теннисный корт, поле для минигольфа, боулинг, аптечный пункт и др), часто используемых совместно несколькими рядом расположенными коммьюнити.

В последние годы меняется "портрет" покупателя загородного жилья, увеличивается доля среднего класса, что проявляется в растущем спросе и наибольшем дефиците загородной недвижимости эконом-класса. В настоящее время высокая стоимость загородных домов при невысоких доходах населения являются наиболее важным факторами, сдерживающими субурбанизацию и массовое развитие рынка загородного жилья, прежде всего эконом-класса. Средний класс проявляет растущий спрос на более дешевое загородное жилье меньшей площади, расположенное уже не только в самых дорогих частях ближнего и западного Подмосковья. В результате изменения покупательских предпочтений в последнее время началось активное освоение земель в радиусе 50 км от столицы и дальше: в отдаленных участках покупают и строят недорогие коттеджи и дачи эконом-класса. Сегодня уже возводят ряд коттеджных поселков на расстоянии 60-70 км от МКАД. Наиболее популярные направления для этой категории - Дмитровское, Новорижское, Симферопольское.

В последние годы появляется также спрос на таунхаусы (сблокированный дом или коттедж), которые могут рассматриваться как перспективное жилье для людей, которые хотят иметь загородный дом недалеко от Москвы, но не имеют достаточно средств для покупки коттеджа. Этот тип жилья популярен для семей с детьми, что предопределяет его размещение поблизости от Москвы в зоне доступности хороших школ и детских садов. Районы, застроенные таунхаусами, появляются как в коттеджных поселках, так и в городах. Кроме таунхаусов, в черте многих городов ближнего и особенно среднего Подмосковья появляются отдельные жилые районы, застроенные коттеджами (Ивантеевка, Троицк, Дубна и др.).

Кроме таунхаузов, которые в России являются типом преимущественно загородного жилья, хотя на Западе они строятся в городах и даже в их центральных частях, развитие получает такой тип полугородского-полузагородного жилья как загородное многоквартирное жилье малой и средней этажности. Количество таких домов пока ограничено и по стоимости квадратного метра находится на уровне верхней границы цен столичного бизнес-класса. Такие комплексы расположены в тихих, экологически чистых, престижных районах Подмосковья в пределах 5-10 км от МКАД на большой собственной огороженной и охраняемой территории: "Земляничная поляна" в поселке Заречье на Сколковском шоссе, "Тихомирово", "Жуковка-1" на Рублево-Успенском шоссе.

Производственный бум, охвативший Подмосковье в последние годы экономического подъема, и дефицит промплощадок в ближних районах области обостряет конкуренцию между различными видами бизнеса (промышленностью, логистикой, ритейлом, жильем). В зависимости от доходности разных видов использования земель будет происходить редевелопмент территорий и изменение разрешенного вида землепользования - вывод предприятий, скупка земли деревень, паев в дачных и садово-огородных товариществах, снос нерентабельных ферм. Реально этот процесс уже происходит в ближнем Подмосковье, особенно на западе.

* * *

Таким образом, можно констатировать, что в системе расселения Московского региона активно происходят изменения, связанные с развитием рынка жилья или даже обусловленные им. Среди главных их них можно отметить следующее.

Во-первых, уплотнение сети поселений в ближнем и среднем Подмосковье, стимулированное потребительским спросом и активным жилищным строительством. Фактически реализуется наименее благоприятный вариант развития системы расселения по принципу "масляного пятна", когда застраиваются новые территории и уплотняется застройка существующих поселений в ближайшем окружении столицы.

Во-вторых, в городах региона (особенно в Москве) активно идут процессы социальной сегментации городского пространства и социальной территориальной стратификации населения, механизмом которой служит рынок жилья. В будущем это может привести к появлению таких негативных явлений как "геттоизация" и "трущобизация" отдельных городских районов, преодоление которых будет требовать больших средств и времени.

В третьих, размещение жилья разного качества с разным социальным составом проживающих усиливает территориальную стратификацию городского и загородного жилья: наиболее состоятельное население и наиболее качественное жилье - в ближнем Подмосковье и западных направлениях, а наименее состоятельное население и наиболее дешевое жилье - на периферии и востоке области.

Еще одна тенденция, которая начинает проявляться, - это переселение москвичей на постоянное жительство в города и коттеджные и дачные поселки Подмосковья, при сохранении сезонного характера проживания за городом для большинства населения Московского региона.

Поскольку все эти тенденции носят объективный характер, важно смягчить или предупредить возможные негативные последствия для пространственного развития Московского региона и его систем расселения, что должно быть учтено при разработке документов территориального планирования и проектирования Москвы, Московской области и отдельных поселений региона.

12 - Данные информационного портала cottage.ru
13 - Cities and Suburbs. A Harvard magazine roundtable // Нarvard Magazine January- February 2000.
14 - Махрова А.Г. Коттеджные поселки Рублево-Успенского шоссе // Информационно-аналитический бюллетень рынка недвижимости "Rway" №130 январь 2006.
15 - Махрова А.Г. Земельные ресурсы // Московская область: История. Культура. Экономика". М.: ИПЦ "Дизайн. Информация. Картография". 2005.
16 - Эпштейн А.А. Пути решения жилищной проблемы в Московском столичном регионе // Проблемы урбанизации на рубеже веков. - Смоленск: Ойкумена, 2002.