Города и горожане
		Над темой номера работала Татьяна БЕЛКИНА

Городское жилье в разных измерениях

По состоянию на конец 2006 года жилищный фонд в Российской Федерации составил 3002 млн. кв. м общей площади. Большая его часть (2163 млн. кв. м, или 72,1%) сосредоточена в городских поселениях (табл. 6).

Таблица 6. Жилищный фонд городов России

* Общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.

Источники: Российский статистический ежегодник. 2007. Статистический ежегодник. / Росстат.- М., 2007; Жилищное хозяйство и бытовое обслуживание населения в России. 2007: Стат. сб./ Росстат.- М. 2007.

Несмотря на некоторые значительные отклонения от средних значений, в большей части городов России уровень обеспеченности населения жильем близок к среднему.

За рассматриваемый период жилищный фонд наиболее интенсивно пополнялся с 1990 по 1995 год. При этом не следует забывать, что ввод жилья, за счет чего собственно и пополнялся жилищный фонд, это всего лишь формальная регистрация зданий. В действительности, основной объем инвестиций в строительство введенных в эксплуатацию в это время домов приходился еще на советское время. С 1995 по 2000 год рост жилищного фонда резко замедлился по причине, прежде всего, сокращения инвестиций в предшествующий период (1992-1995 годы). Эти же тенденции мы наблюдаем и с обеспеченностью населения жильем. Ситуация стала меняться после 2003 года, когда объемы жилищного строительства достигли уровня 1995 года и стали быстро прирастать.

За последние 15 лет кардинальным образом изменилась структура жилищного фонда городов по формам собственности. Процесс приватизации жилья, начавшийся в 1989 г., и развитие рынка жилья сформировали новый слой собственников. Доля частного жилищного фонда в городах выросла к 1996 году до 76% по сравнению с 21% в 1990 году. Доля государственного и муниципального жилищного фонда сократилась за этот период с 79% до 24%, при этом на долю муниципального жилищного фонда приходится теперь 17% (рис. 11).

Рисунок 11. Структура городского жилищного фонда России по формам собственности, на конец года, % общей площади жилых помещений

Источники: Российский статистический ежегодник. 2007. Статистический ежегодник. / Росстат.- М., 2007; Жилищное хозяйство и бытовое обслуживание населения в России. 2007: Стат. сб./ Росстат.- М. 2007.

Всего с начала приватизации в частную собственность граждан Российской Федерации передано 25,1 млн. жилых помещений общей площадью 1,2 млрд. кв. м. На 1 января 2007 года в России в частной собственности находилось 2,4 млрд. кв. м общей площади жилых помещений, в том числе 2,3 млрд.кв. м в собственности граждан (включая традиционный частный жилой сектор, состоящий из односемейных домов).

Жилищный фонд городов непрерывно пополняется за счет строительства новых домов, причем в последние годы строительство жилья в России неуклонно росло. В 2005 году было построено 43,6 млн. кв. м общей площади жилья (на 6,1% больше, чем в 2004 году), в 2006 году - 50,6 млн. кв. м (на 16,1% больше, чем в 2005 году), в 2007 году – 61,0 млн. кв. м (на 20,6% больше, чем в 2006 году). Тем не менее, пока объемы ввода жилья еще не достигли наиболее высокого уровня советского периода (72,8 млн. кв. м в 1978 году).

Подавляющая часть нового жилья вводится в городах России. Так, в 2007 году на города пришлось 77,7% всего ввода нового жилья, на сельскую местность 22,3%. При этом следует иметь в виду, что многие высокодоходные группы населения в последние годы переселились в загородные дома, расположенные в сельской местности вблизи больших городов. Таким образом, реально доля нового жилья горожан еще выше (табл. 7).

Таблица 7. Ввод в действие жилых домов в городской и сельской местности, млн. кв. м общей площади

Источники: Жилищное хозяйство и бытовое обслуживание населения в России. 2007: Стат. сб./ Росстат.- М. 2007; О жилищном строительстве в Российской Федерации в 2007 году // Статистический бюллетень № 6 (146)/ Росстат. М., 2008, с 19-29.

В жилых домах, построенных в 2007 году, преобладают двухкомнатные квартиры – 31,9%, доля однокомнатных квартир составила 30,6%, трехкомнатных – 24,1%, четырехкомнатных и более - 13,4%³.

Если рассмотреть индексы ввода жилья, взяв за 100% ввод 1990 года, то результат 2007 года составляет к его уровню почти 99%. То есть, можно сказать, что кризис строительства жилья миновал, и ввод жилья практически достиг дореформенного. При этом весьма заметные успехи демонстрирует строительство жилья населением за счет собственных и заемных средств – оно увеличилось почти в 4,4 раза к уровню 1990 года (рис. 12).

Рисунок 12. Индексы ввода в действие жилых домов, 1990=100%

Источник: Жилищное хозяйство и бытовое обслуживание населения в России. 2007: Стат. сб./ Росстат.- М. 2007; О жилищном строительстве в Российской Федерации в 2007 году // Статистический бюллетень № 6 (146)/ Росстат. М., 2008, с 19-29.

Средний размер жилой единицы (квартиры), построенной в России в 2007 г., был значительно больше, чем в 1995 г. (84,6 кв. м общей площади против 68,2 кв.м). В последние пять-шесть лет увеличение среднего размера вновь вводимого жилья прекратилось, что свидетельствует об увеличении строительства более демократичного жилья (табл. 8). Трудно однозначно оценить эту тенденцию, но представляется, что в современной ситуации ограниченности доходов домохозяйств ее нельзя рассматривать как отрицательную, тем более что она выражена весьма слабо. Другая ситуация наблюдается при рассмотрении изменения среднего размера квартир, построенных населением за собственный счет и с привлечением заемных средств. Здесь на размер жилых единиц явное влияние оказывает строительство односемейных домов большой площади. Квартиры таких площадей (в среднем около 140 кв. м) могут купить семьи только с высокими доходами.

Таблица 8. Число построенных квартир и их средний размер

Источники: Российский статистический ежегодник. 2007. Статистический ежегодник. / Росстат.- М., 2007; О жилищном строительстве в Российской Федерации в 2007 году // Статистический бюллетень № 6 (146)/ Росстат. М., 2008, с 19-29.

Несмотря на рост обеспеченности жильем, население российских городов пока еще продолжает жить очень тесно. Для многих горожан остается актуальной проблема коммунальных квартир и общежитий (рис. 13).

Рисунок 13. Распределение городского населения России по типам занимаемых жилых помещений, по данным переписи 2002 года, %

Источник: Жилищные условия населения. М. ИИЦ «Статистика России», 2005 г. (Итоги Всероссийской переписи населения 2002 г., т.11)

Большая часть населения городов России живет в домах, построенных в 1971–1995 гг., - 54% (табл. 9).

Таблица 9. Распределение жилищного фонда некоторых городов России по годам постройки, 2006 год, %

* В данном столбце указано распределение населения городов России в домах разных лет постройки

Источник: Жилищное хозяйство и бытовое обслуживание населения в России. 2007: Стат. сб./ Росстат.- М. 2007.

Особенно это касается новых городов, застройка которых велась в 1950-е гг. (примером может служить г. Тольятти), а также тех городов, которые были разрушены в военные годы, а затем интенсивно восстанавливались (Псков). Характерным для городов является то, что, в целом, в домах, построенных до 1920 года, живет всего 2,2% населения городов. Исключение составляет г. Санкт-Петербург, где в старом жилищном фонде, построенном до 1920 года, живет порядка 13% населения. Это связано с низкими объемами строительства в городе в прежние годы, поскольку было принято полагать, что столичный в дореволюционное время город, имеет лучший, по сравнению с другими городами, жилищный фонд. Значительна доля старого жилищного фонда в г. Астрахань, который сейчас частично восстанавливается, а частично заменяется новым. Большая программа по жилищному строительству и сносу ветхого и аварийного жилья реализуется здесь в связи с намечаемым празднованием 450-летия образования города. Москва имеет значительный старый жилищный фонд, но на фоне огромных объемов строительства, особенно в советские годы, в общей массе жилья он не так заметен, как в Санкт-Петербурге.

Очень велик и растет год от года объем ветхого и аварийного жилищного фонда, поскольку темпы его сноса сильно отстают от нормативных показателей. Замещение ветхого и аварийного жилья новым жильем идет крайне медленно. По ветхости и аварийности в 2006 году выбыло всего 2,0% от общего объема ветхого и аварийного жилищного фонда, в 2007 году – 2,7% (рис. 14). Это весьма низкие показатели выбытия.

Рисунок 14. Ветхий и аварийный жилищный фонд, млн. кв. м

Источник: О жилищном строительстве в Российской Федерации в 2007 году // Статистический бюллетень № 6 (146) / Росстат. М., 2008, с 19-29.

Рост ветхого и аварийного жилья мог бы быть предотвращен своевременным проведением текущего и капитального ремонта, но подход к решению этих проблем оставляет желать много лучшего. Объем капитального ремонта зданий с 1990 года сократился почти в 6 раз (рис. 15).

Рисунок 15. Сдача жилых помещений в квартирах в эксплуатацию после капитального ремонта, млн. кв. м общей площади

Источник: Белкина Т.Д. Жилищная реформа в России: проблемы и перспективы. Москва. 1999 г.; Жилищное хозяйство и бытовое обслуживание населения в России. 2007: Стат. сб./ Росстат.- М. 2007; «Состояние городов России», Москва, «Олита», 2002 г.

Благоустройство жилищного фонда в городах России находится на достаточно высоком уровне (табл. 10). Однако эффективность работы коммунальных систем снижается из-за высокого уровня износа основных фондов и их технологической отсталости. Износ объектов коммунальной инфраструктуры в России составляет в среднем 60%, имея явную тенденцию к росту. По состоянию на конец 2005 года, износ котельных составлял 55%, сетей водопровода - 65%, сетей канализации - 63%, тепловых сетей - 63%, электрических сетей - 58%, водопроводных насосных станций - 65%, канализационных насосных станций - 57%, очистных сооружений водопровода - 54%, очистных сооружений канализации - 56%, трансформаторных подстанций - 57%.

Таблица 10. Уровень благоустройства городского жилищного фонда, на конец года, % от общей площади

Источник: Жилищное хозяйство и бытовое обслуживание населения в России. 2007: Стат. сб./Росстат. -М. 2007

Появление множества собственников в многоквартирных домах в результате приватизации жилья потребовало поиска новых методов управления жилищным фондом, адекватных характеру заселения домов. Почти во всех городах России предпринимались попытки привить населению новую форму управления жилищным фондом, объединяя их в товарищества собственников жилья. Однако преобладание ментальности пользователя, а не собственника жилья, до сегодняшнего дня делает эту форму управления жильем мало популярной и достаточно экзотичной для большей части населения. На 1 июля 2007 года товарищества собственников жилья были зарегистрированы менее чем в 1% многоквартирных домов, в том числе 0,3% - в новостройках⁴.

За годы реформ существенно выросла стоимость жилищного строительства. В 2007 году средняя фактическая стоимость строительства 1 кв. м общей площади жилья составила 16661 руб., в 2005 году - 11705 руб., в 2004 году - 9984 руб. В городах и поселках городского типа она почти вдвое выше, чем в сельской местности - главным образом, за счет индивидуальных домов, постройка которых на селе обходится значительно дешевле (табл. 11).

Таблица 11. Средняя фактическая стоимость строительства 1 кв. м общей площади жилья, рублей

Источники: О жилищном строительстве в Российской Федерации в 2007 году // Статистический бюллетень № 6 (146)/ Росстат. М., 2008, с 19-29; Статистический бюллетень №5 (135) / Росстат – М., 2007 г., с.12.

В крупных городах наиболее существенный вклад в рост стоимости строительства жилья вносит рост стоимости земельных участков, выделяемых под строительство. Процесс роста стоимости земельных участков продолжался все годы реформ, но особенно ускорился с 2002 года.

Сопоставление данных о стоимости строительства и ценах на рынке жилья свидетельствует о значительном превышении рыночных цен продажи жилья над фактической стоимостью строительства. Так, по данным Государственного Федерального агентства по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству (упразднено с 2008 года), в 2007 году средняя стоимость строительства 1 кв. м жилья в Москве составила 34692 руб., тогда как средняя рыночная цена продажи 1 кв. м в московских новостройках — 161 784 руб. (данные риэлторской компании "Миэль"). Таким образом, средняя цена продажи почти в 5 раз превышает стоимость строительства. При этом, если с 2005 г. стоимость строительства 1 кв. м жилья в Москве выросла на 64%, то цена продажи – более чем на 140%. По оценке девелоперов, административные расходы, выплаты за аренду земли, обременения, согласование проекта и подключение к инженерным коммуникациям увеличивают стоимость 1 кв. м строительства жилья до 63-85 тыс. руб., но, несмотря на это, «маржа» столичных застройщиков жилья остается весьма высокой.

Не удивительно, что с начала 1990-х годов в городах России наблюдался постоянный рост цен на жилье. Кризис августа 1998 г. несколько замедлил эту тенденцию, но уже к середине 2000 года падение цен на рынке жилья в большинстве городов России прекратилось, и начался их новый рост. К концу 2002 года цены на рынках жилья повсеместно вернулись к своему докризисному уровню, а в ряде городов превысили его. С 2003 года цены продолжили свой рост. Особенно высоким он был в 2006-2007 годах и был зафиксирован практически во всех субъектах РФ. В среднем по России индекс годового роста цен и на первичном, и на вторичном рынке жилья составил порядка 150%. Эта тенденция сохраняется и сейчас. Безусловным «лидером» в отношении уровня цен на жилье остается Москва (табл. 12). Стоимость квадратного метра в столице почти в 3 раза выше, чем в Ростове-на-Дону, более чем в 4 раза в г. Ульяновске и значительно превосходит цены Санкт-Петербурга. Высокий уровень цен на жилье в Москве и Санкт-Петербурге предопределил перемещение больших объемов строительства в Московскую и Ленинградскую область, то же самое наблюдалось и в окрестностях других крупных областных городов. В Московской области объемы строительства жилья в последние годы был самым высоким среди регионов России.

Таблица 12. Цены жилья в городах и регионах России, декабрь 2007 года, долларов США за 1 кв. м общей площади

Источники: Г.М Стерник. Цены предложения на рынке жилья городов России в 1990-2007 году: анализ и прогноз, http://realtymarket.ru; Средние цены на рынке жилья за 1 кв. м по субъектам Российской Федерации, Росстат, данные за 4 квартал 2007 г., http://www.gks.ru

Насколько доступны такие цены среднему российскому горожанину? Финансовую доступность жилья в городах можно оценить через так называемый индекс доступности жилья, под которым понимается отношение средней рыночной стоимости стандартной квартиры среднего размера к медианному годовому доходу домохозяйства среднего размера в данном городе. Он показывает время (число лет), за которое семья может накопить средства для приобретения квартиры, используя все свои доходы на эти цели, не тратя ни на что другое.

Расчеты свидетельствуют о том, что доступность данных операций для большей части населения городов весьма иллюзорна (рис. 16).

Рисунок 16. Доступность жилья в некоторых городах России (стандартной благоустроенной двухкомнатной квартиры, среднеудаленной от центра города)

³ О жилищном строительстве в Российской Федерации в 2007 году // Статистический бюллетень № 6 (146)/ Росстат. М., 2008, с. 19-29.
⁴ Статистический бюллетень №9, 2007 г., Росстат –( М., 2007 г.)