… о возможности и невозможности регистрироваться на дачах

Конституционный суд (КС) вчера отменил положение закона "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан", запрещавшее россиянам регистрироваться в строениях, возведенных на дачном участке. До того как будут приняты поправки в закон, граждане смогут регистрироваться на дачах по решению суда, а регионы будут самостоятельно устанавливать порядок признания жилых строений на участках пригодными для постоянного проживания. Правда, многое останется в ведении муниципальных чиновников: по своему усмотрению они могут найти (или не найти) в доме необходимые "санитарные нормы". Эксперты рынка недвижимости приветствовали решение КС, ожидая роста спроса на загородные дома, но муниципальные чиновники уверены, что на практике вердикт КС работать не будет. Дело в том, что разрешение на регистрацию в дачных домах может превратиться в социальную мину замедленного действия. Согласно законодательству в жилом поселке (в которые могут превратиться садовые товарищества) за счет бюджетных средств должна быть построена социальная инфраструктура: школа, детский сад, поликлиника, больница, отделение милиции и прочее. Так что местные власти сделают все, чтобы не допустить массовой регистрации дачников.
Как отмечается в постановлении КС, норма закона признана неконституционной в той части, в какой ею ограничивается право граждан на регистрацию по месту жительства в пригодном для постоянного проживания жилом строении, расположенном на садовом земельном участке, который относится к землям населенных пунктов.
В постановлении КС отмечено, что регионы вправе сами определять порядок признания жилых строений пригодными для постоянного проживания. И даже принимать региональные законы в опережающем порядке, то есть до принятия поправок в федеральный закон. А пока их нет, жилые строения на участках могут быть признаны пригодными для постоянного проживания по суду.
По словам источника "Газеты" в аппарате комитета Госдумы по аграрным вопросам, большой пакет поправок в закон "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан" был принят в первом чтении еще Думой прошлого созыва в ноябре 2007 года. Источник полагает, что новая поправка, которая приведет закон в соответствие с решением КС, будет внесена в пакет ко второму чтению законопроекта, которое намечено на май. Впрочем, зампред комитета Госдумы по конституционному законодательству Александр Москалец заявил в интервью "Газете", что регистрация граждан в дачных домах, скорее всего, не станет массовой, она будет носить точечный характер. "Представьте московского пенсионера: ему придется в этом случае отказаться от городских надбавок, компенсаций, каких-то льгот. Он не станет этого делать", - уверен депутат.

БАНКИ ОДОБРЯЮТ
Представители банковского сообщества признают, что вчерашний вердикт может облегчить ситуацию на рынке загородной ипотеки, хотя глобальных перемен все же не ожидают. "На мой взгляд, это решение Конституционного суда положительно повлияет на рынок недвижимости, - говорит заместитель руководителя Центра ипотечного кредитования Абсолют Банка Елена Воронина. - Я полагаю, что банки начнут рассматривать возможности кредитования покупки дачных домов, и такая недвижимость будет рассматриваться кредитными организациями как предмет залога". Она считает, что такие кредиты, вероятно, будут выдаваться по несколько более высоким процентным ставкам.
Позитивно оценивает решение КС и член правления, руководитель розничного блока Русь-банка Валерий Кардашов. "Конечно, будет легче развивать это направление, - говорит эксперт. - Большинство лакомой аудитории проживает в Подмосковье, и там наметилась тенденция, когда граждане меняют дома, то есть берут ипотеку на дом под залог уже существующего коттеджа. До сих пор некоторые банки не кредитовали загородную недвижимость именно из-за сложностей с регистрацией". О том, что проблема регистрации всерьез беспокоит представителей кредитных организаций и тормозит развитие этого направления, говорит и управляющий директор блока "Розничный бизнес" Банка Москвы Алла Цытович. "Мы периодически сталкиваемся с ситуациями, когда человек покупал коттедж, а он оформлен как дачный дом, - рассказывает она. - В таком случае его сложно регистрировать как залог. Теперь проще станет кредитовать то, что подпадает под малоэтажную застройку, проще будет выдавать ипотеку под индивидуальное строительство". Но, по мнению Аллы Цытович, особенного ажиотажа среди заемщиков все-таки это нововведение не вызовет. "Увеличения в разы такой ипотеки мы все-таки не увидим, - добавляет она. - Существует еще одна серьезная проблема - право собственности на землю. Если земля находится в коллективной собственности, мы не можем принять ее в залог".
По мнению аналитиков рынка, если вчерашнее постановление Конституционного суда действительно будет выполняться, это может стать спусковым крючком для всплеска спроса на загородную недвижимость. "Очень многие сейчас покупают долю в квартирах даже без просмотра, именно ради прописки", - поясняет начальник отдела элитной загородной недвижимости компании "Новый город" Светлана Кистанова.

НА ПРАКТИКЕ ВЕРДИКТ НЕ СРАБОТАЕТ
"Если все товарищества превратятся в жилые поселки, то главы районов просто схватятся за голову. Из каких таких бюджетов они будут все это строить?" - отметил заместитель гендиректора компании "МИЭЛЬ - Загородная недвижимость" Владимир Яхонтов. По его словам, именно это обстоятельство впоследствии подтолкнет чиновников создать соответствующие бюрократические заслоны и помешать тому, чтобы постановление КС выполнялось в реальности.
Эффективность бюрократических препон уже была опробована на коттеджных поселках, располагающихся вблизи столицы. В частности, садовое товарищество в поселке Немчиновка уже много лет де-факто - элитный коттеджный поселок. Но когда один из домовладельцев решил зарегистрироваться, это оказалось невозможным. "Тут же всех членов товарищества обязали сделать кадастровые планы, а ведь это связано с определенными затратами и бюрократическими проволочками. Вот тут-то чиновники и объехали граждан на кривой козе" , - поясняет Владимир Яхонтов.
Не стоит забывать и о том, что для получения постоянной регистрации придется доказать, что дом пригоден для постоянного проживания. А это - длительный процесс получения соответствующей экспертизы, которая должна удостоверить, что строение соответствует всем ныне действующим нормам. При этом учитываться будет даже толщина стен дома. "Уверен, что процедуры будут очень длинными и дорогостоящими. Оно и понятно: главы регионов будут вынуждены защищаться. Прежде чем КС принимал это решение, надо было понимать, чем оно может обернуться, - говорит Яхонтов. - С одной стороны, да, невозможность прописаться нарушает права человека, но с другой - как только прописка будет разрешена, будут ущемляться права на обеспечение социальной инфраструктурой".

ХОРОШО ЗАБЫТОЕ СТАРОЕ
Прописка в садовых домиках существовала и раньше. В советские времена садовые товарищества располагались на землях населенных пунктов и землях сельхозназначения. На сельхозземлях гражданам, как правило, разрешалось возводить только некапитальные строения для хранения садового инвентаря - соответственно, и прописка в таких домиках была невозможна. Другое дело - товарищества, располагавшиеся на землях поселений. "Ярким примером из того времени может служить поселок Переделкино, где получение прописки было возможно", - поясняет Светлана Кистанова. Можно было прописаться и в домах, располагающихся в дачно-строительных кооперативах (ДСК), хотя, как отмечают участники рынка, подобную процедуру можно было проделать только после "индивидуальных согласований" с главами муниципальных образований. "Те, кто располагал достаточным количеством средств, за два-три месяца могли оформить прописку в домике ДСК, - рассказал корреспонденту "Газеты" один из сотрудников риэлторского агентства, просивший не называть его имени. - Практически во всех районах существовали отдельные нормативные лазейки, благодаря которым подобное было возможно".
В последние два-три года прописываться стали и в домах, расположенных на землях сельхозназначения, однако до сих пор это было весьма трудоемким и дорогим делом. "Как правило, подобная схема применялась в товариществах, находящихся на достаточном удалении от столицы - примерно 40-50 км, - говорит консультант по загородной недвижимости компании Kirsanova Realty Феликс Лещенко. - Если де-факто назначением земельного участка считалась дача, то прописаться там не составляло труда". Другое дело, говорит эксперт, что мало кому нужна была прописка в домах, располагающихся далеко от Москвы, поэтому таких случаев было немного.
"Вообще, у нас законодатель всегда говорил так: если на земельном участке построен жилой дом, то там можно прописаться независимо от статуса земельного участка. И прецедентов о переводе садовых домиков в жилые было достаточно много. Однако потом эта практика затормозилась, и вопрос вышел на уровень Конституционного суда", - говорит Владимир Яхонтов.

ДАЧНАЯ МИГРАЦИЯ
Решения КС открывают возможность и для трудовых мигрантов: они могут вставать на учет в загородных домах, как в обычных квартирах. Однако пока в Федеральной миграционной службе (ФМС) не ожидают наплыва гастарбайтеров в территориальные отделения. Начальник управления правового обеспечения ФМС Жунус Джакупов полагает, что его ведомство будет работать в обычном режиме. "Гражданин может состоять на учете по одному месту жительства. Если он захочет выписаться из своей городской квартиры и прописаться в загородном доме, ему придется пройти все стандартные процедуры, как если бы он перерегистрировался в другую квартиру. Тут нет никаких сложностей", - сообщил он корреспонденту "Газеты".

***
КОТТЕДЖ, КОТОРЫЙ ПОСТРОИЛ БОМЖ
Поводом для рассмотрения дела стали жалобы семи граждан из Краснодарского края (см. "Газету" от 14 марта). Им отказали в регистрации по месту жительства в собственных дачных домах, хотя они живут там постоянно и не имеют другого жилья. Закон "Об основах федеральной жилищной политики" от 24 декабря 1992 года в статье 9 предусмотрел, что в тех случаях, когда жилое строение отвечает нормативам жилого помещения, ему можно присвоить статус жилого дома. Но Жилищный кодекс, принятый 29 декабря 2004 года, ввел четкое разграничение между жилым строением и жилым домом. Чтобы признать здание (помещение) жилым, оно должно быть подключено к централизованным или автономным системам жизнеобеспечения: иметь электрическую, паровую или газовую систему отопления, обеспечивающую подачу тепла на всю площадь строения. Также оно должно не находиться в аварийном состоянии, иметь исправное состояние сантехники, дверей и окон, а также крыши (для отдельно стоящих домов). Жилое строение должно стоять на железобетонном, каменном или кирпичном фундаменте.
Констатировать наличие этих условий обязаны местные власти. Так, в случае одного из заявителей в КС, городская администрация Краснодара отказалась признать трехэтажный коттедж "жилым домом". Теперь дела семерых заявителей должны быть пересмотрены.

Кира РЕМНЕВА, Анастасия НОВИКОВА, Юлия ЛОКШИНА, Михаил ВИНОГРАДОВ. «Газета», 15 апреля 2008 года