… о возрастной структуре населения и рынке жилья

Последнее поколение СССР стареет, и это в корне изменит рынок жилья в России

Эпоха комплексных застроек на окраинах в России подходит к концу: многоэтажки вдали от развитых и обеспеченных полноценной инфраструктурой районов просто не будут находить своих покупателей. И причина этому – демография.
Пытаясь определить будущее жилищного рынка России, ошибочно ориентироваться только на прогнозы экономического развития государства, уровень доходов населения и развитие инструментов ипотеки. Начальник аналитического отдела Уральской палаты недвижимости Михаил Хорьков предупреждает о факторе, который в ближайшие годы может стать определяющим для рынка, — демографии. На смену многочисленному последнему поколению родившихся в СССР, для кого покупка собственного жилья была и остается заветной мечтой, приходит малочисленное и мобильное «поколение 90-х» с совсем другими жизненными приоритетами и отношением к собственности. Znak.com изучил доклад Михаила Хорькова на форуме «Среда для жизни» и попытался представить, какая модель рынка придет на смену нынешней. 

Покупателей будет меньше
Бурное развитие рынка жилья в последние 15 лет связано не только с ростом реальных доходов населения и развитием института ипотеки. Все эти годы движение рынка определяло последнее поколение СССР — 24 млн человек, родившиеся в восьмидесятые годы прошлого века. Они массово скупали недвижимость, осуществляя две заветные мечты советских людей: иметь собственную квартиру и автомобиль. Молодые люди с радостью уезжали от родителей на дешевые окраины городов — наличие автомобилей увеличило мобильность покупателей. Кроме того, представители предыдущих поколений стремились всячески помочь детям и обеспечить их жильем на будущее, что также поддерживало продажи. В 1990-е годы родилось лишь 15 млн человек, они более мобильны и не так привязаны к какому-то месту, как более старшее поколение. Кроме того, квартира не входит в число приоритетов нынешнего молодого поколения. 
Пик спроса на квартиры-студии пройден, замечает в первую очередь Михаил Хорьков. Надо отметить, что этот вывод звучит на фоне роста количества малогабаритных квартир на рынке. Тенденция характерная для всех крупных городов России. Падение доходов населения из-за кризиса привело к тому, что застройщики стали сдавать все больше домов, состоящих из студий и «однушек». Это действительно позволяло снизить стоимость жилья, чему, к слову, были рады не только потребители, но и чиновники. 
Сейчас студии и компактные однокомнатные квартиры составляют значительную часть первичного рынка. К примеру, в Екатеринбурге это 52% всего предложения, а в Новосибирске — более 60%. Поэтому в ближайшее время будет переизбыток в этом сегменте. Это значит, что цены на них как минимум не будут расти. 
Так что и спешить с покупкой маленькой квартиры для ребенка «на будущее» точно не стоит. 
«Я бы не стал», — во всяком случае, говорит Михаил Хорьков, напоминая, что спрос на малогабаритные квартиры для детей впрок был вызван предыдущим негативным опытом населения, поскольку раньше было мало компактного жилья. Но сейчас оценки спроса на «малогабаритки» завышены, ведь подобное жилье рассчитано в первую очередь на молодежь. А молодежи в России в ближайшие годы будет элементарно меньше, чем 10-15 лет назад. 

«Городов-бубликов» больше не будет
Долгие годы драйвером развития отрасли были проекты комплексного освоения территории. Компании активно застраивали пригороды крупных городов, из-за чего в России стал употребляться термин «город-бублик».
Вообще, считается, что это чисто американское явление, связанное с реализацией пресловутой «американской мечты» иметь машину и дом в богатом пригороде. Отток населения на окраины, подальше от городского центра, приводил к тому, что центр физически пустел и деградировал. В России, как обычно, все пошло своим путем, и «города-бублики» появились, потому что застройщикам было выгоднее не заниматься редевелопментом уже застроенных городских кварталов, а строить в чистом, бывшем картофельном поле в ближайшем пригороде.
Однако вскоре многие застройщики должны будут свернуть подобные проекты, полагает Михаил Хорьков. Средний покупатель стареет, теперь это, как правило, семейные люди, для которых ценна сформированная инфраструктура: школы, детские сады, магазины и приемлемое благоустройство. С чем в новых районах всегда непросто, потому что все вышеперечисленное поимевшие свою прибыль застройщики спихивают на плечи муниципалитетов, а у последних, как обычно, нет достаточных средств. 
Он думает, что уже начатые проекты комплексного развития территорий в Екатеринбурге будут доведены до конца, но вряд ли появятся новые гигантские массивы на городских окраинах. То же самое ждет и Челябинск, который, к слову, действительно в последние годы стал представлять из себя типичный «город-бублик» по-русски — с живыми окраинами и по-тихому приходящим в упадок центром.
Гарантией возвращение жизни в городские центры Михаил Хорьков считает сохранение рабочих мест — именно сюда, как правило, ездят на работу жители окраинных новостроек. Кроме того, никто не отменял проблему старения жилого фонда в ранее застроенных территориях, и ее властям совместно с девелоперами все равно придется решать. 
Как и вопрос, что делать с так называемым «ржавым поясом» — территориями, которые раньше были освоены, главным образом, под промышленные объекты, а теперь постепенно высвобождаются в силу естественных экономических причин. Подсчитано, что такие территории, например, в Челябинске — седьмом по численности населения городе-миллионнике — занимают 40% всей его площади. 

Оптимизация на пенсии 
Участникам рынка придется вспомнить о такой категории покупателей, как пенсионеры, убежден аналитик. Население стареет, и все чаще пожилые люди будут оставаться в больших квартирах, в которых когда-то проживали вместе с детьми. При этом бремя владения недвижимостью, очевидно, будет только возрастать, а значит, избыточные квадратные метры будут обходиться все дороже.
Не в традиции россиян часто переезжать, а с возрастом у этой привычки вообще нет никаких шансов. Но все-таки тенденции, изложенные выше, начнут брать свое, так что запрос на более компактное и дешевое в содержании и владении жилье у пожилых людей будет расти, считает автор доклада.
Государству лучше уже сейчас начать осмысливать и обсуждать механизмы оптимизации жилой площади для пенсионеров, пока этим вопросом не занялись откровенные проходимцы.
Соответственно, к этой работе должны подключиться и застройщики, возможно, выведя на рынок новые соответствующие предложения, в том числе пакетные, одинаково интересные всем поколениям одной семьи. 

Квартиры «на вырост»
Стратегически важный покупатель на рынке жилья на ближайшие 10-15 лет — семьи с детьми, которым нужны квартиры с несколькими комнатами. Сейчас, пишет аналитик, на рынке нет нехватки квадратных метров, но есть острый дефицит жилых площадей, где у каждого самостоятельного члена семьи есть собственная комната.
Не говоря уже о том, что по западным стандартам качественным является такое жилье, где каждый в семье имеет свой угол и при этом есть еще общее помещение, где все домочадцы могут проводить время вместе. И это, конечно, далеко не наша советская кухня.
Таким образом, доля многокомнатных квартир в новых проектах будет расти, поскольку и спрос на них будет все выше. Но, предупреждает в своем докладе Михаил Хорьков, по-настоящему успешным окажется предложение, которое даст возможность владельцам квартир как можно проще трансформировать жилое пространство, адаптируя его под переменчивые нужды семей.

Оксана ЛУТКОВА. «Znak», 22 мая 2017 года