О проекте

В течение 10 лет новейшей истории рынка недвижимости России Российская Гильдия риэлторов проводит мониторинг рынка жилья в различных регионах и городах.

Как видно, уровень цен в губернских городах практически не связан с тем экономическим районом, к которому они относятся.

Для проверки этой гипотезы мы включили в рассмотрение малые города - районные центры (по которым имеются ограниченные данные) Западной Сибири (табл. 3) и Московской области (табл. 4).

Таблица 3. Средняя удельная цена жилья в городах Западной Сибири декабре 1997 г.

Таблица 4. Средняя удельная цена жилья в Москве и городах Московской области в декабре 1997 г.

Уровень цен в городах нефте-газодобывающих районов Западной Сибири - Нефтеюганск, Когалым, Нижневартовск, Сургут, Ноябрьск (от 850 до 600 $/м²) соизмерим с уровнем "дорогих" губернских городов, в то время как губернский Омск (375 $/м²) входит в группу "дешевых". Из этого следует, что общий экономический потенциал данного региона оказывает определяющее влияние на уровень цен на жилье.

Но приведенный факт в нашем исследовании едва ли не единичный. С точки зрения зонирования цен в России можно указать лишь на несколько регионов, кроме севера Западной Сибири (с высокими ценами), где ситуация отличается от общероссийской: депрессивные регионы Северного района (с низкими ценами), республики Северного Кавказа (с низкими ценами в связи с ситуацией в Чечне и общей политической нестабильностью).

Уровень цен в районных городах Подмосковья - от Бронниц и Одинцово (700 $/м²) до Железнодорожного (530 $/м²) также сравним с "дорогими" губернскими городами (хотя и значительно уступает Москве). Поскольку говорить о высоком экономическом уровне Московской области не приходится, мы связываем это с влиянием близлежащего крупного центра (Москвы). Аналогично, в Астраханской, Свердловской областях уровень цен в районных городах в среднем вдвое ниже цен областного центра.

Таким образом, мы видим, что уровень цен в городах России в гораздо большей степени определяется индивидуальными характеристиками города, чем региона.

Таблица 5 . Перечень данных о городе, влияющих на цены объектов недвижимости

Конфигурация города и структура (радиально-кольцевая, прямоугольная, линейная)

Факторы	Характеристики
Масштаб города, характер экономического и культурного развития	Наименование города, субъекта Федерации
	Административный статус (центр республики, края, области, АО, адм. района)
	Экономический статус (центр эконом. района, крупный промышленный центр, развитый пром. город, город с моноэконом. развитием (город-завод, город-шахта, город-порт, город-полигон, бывш. ЗАТО), отсутствие развитой промышленности, центр с/х района, туристический центр, научный центр, город-курорт)
	Число жителей, тыс. чел.
	Отрасли специализации города (количество промышленных предприятий, наиболее крупные предприятия)
	Градообразующее предприятие
	Число ВУЗов, театров
Географическое положение (положение относительно иных объектов, транспортная доступность, конфигурация и структура)	Территория (площадь, кв. м)
	Расстояние от Москвы (по основной транспортной магистрали)
	Ближайший крупный (административный) центр, расстояние до него
	Наличие границы региона с соседними государствами, расстояние до них
	Наличие границы региона с “горячими точками”, расстояние до них
	Положение относительно природных объектов (горы, реки, моря)
	Аэропорт (международный, федерального, местного значения)
	Морской порт (международный, федерального, местного значения)
	Желдормагистраль (международная, федерального, местного значения)
	Автомагистраль (международная, федерального, местного значения)
	Речной порт (международный, федерального, местного значения)
Природно-климатические и экологические условия	Тип климата в регионе, природная зона
	Площадь зеленых насаждений (общая, на 1 человека)
	Площадь промзон (их доля в территории города)
	Число промпредприятий
	Число транспортных предприятий
	Число предприятий с вредными выбросами в атмосферу
	Наличие погребенных свалок радиационных и химических отходов
	Наличие в регионе зон экологических аварий
	Превышение ПДК в атмосфере по окиси углерода, двуокиси азота, тяжелым металлам
	Загрязнение почв тяжелыми металлами
	Оценка общего уровня заболеваемости в регионе
Характер и состояние жилищного фонда	Жилищный фонд, тыс. кв. м общей площади
	Доля частного (в том числе приватизированного) фонда
	Ввод жилых домов, тыс. кв. м
	Число построенных квартир, тыс. шт.
	Ввод жилья на 1000 чел., кв. м (квартир)
	Структура нового жилфонда по качеству, размерам и местоположению, по источникам финансирования (в % от общего объема)
	Благоустройство жилфонда, % (водопровод, канализация, центральное отопление, ванна, газовая/электроплита, гор. вода)
	Общая протяженность улиц
	Протяженность освещенных улиц, %
Население	Общая численность населения
	Половозрастной состав населения
	Семейный состав населения. Размеры семьи, брачность, разводимость
	Социально-профессиональный состав, занятость по отраслям хозяйства, доля лиц с высшим образованием
	Воспроизводство населения (рождаемость, смертность, естественный прирост, продолжительность жизни)
	Миграционный прирост (снижение) населения (прибыло/убыло/сальдо), тыс. чел. (%)
	Обеспеченность населения жильем, кв. м/чел.

В качестве первой группы характеристик мы исследовали влияние масштаба города, выражаемого через численность населения, объем жилищного фонда и нового строительства, число промышленных предприятий, ВУЗов, театров (табл. 6). Отмечается достаточно высокий коэффициент корреляции между уровнем цен на жилье и этими характеристиками (0,70-0,76), при том, что все парные коэффициенты корреляции между этими характеристиками близки к единице. Необходимо отметить, что по остальным характеристикам города из числа названных в табл. 5, которые удалось включить в исследование, коэффициенты корреляции оказались меньше 0,6 (статистической связи с уровнем цен на жилье не обнаружено). Этот факт можно отнести к недостаточности статистических данных, что говорит о целесообразности продолжения исследования.

Таблица 6. Проверка статистической связи между уровнем цен на жилье и характеристиками города (1997 г.)

Признак	Фактический уровень значимости e	Коэффициент Чупрова-Крамера C2	Количество информации I	Коэффициент корреляции
Население	0.003	0.25	0.19	0.75
Число промпредприятий	0.02	0.15	0.11	0.74
Кол-во ВУЗов	0.003	0.25	0.19	0.76
Кол-во театров	0.187	0.05	0.035	0.73
Жилищный фонд	0.003	0.25	0.19	0.70
Ввод жилых домов	0.3	0.03	0.02	0.76
Миграция	0.003	0.25	0.19	-0,60
Число преступлений	0.095	0.077	0.06	0.48
Число безработных на 1 вакансию	0.32	0.028	0.02	-0.46
Благоустройство жил. фонда, %	0.09	0.08	0.06	0.32
Отношение средней зарплаты к прожиточному минимуму	0.02	0.15	0.112	0.31
Число автомобилей	0.32	0.028	0.02	0.26
Средний размер вклада в СБ на душу населения	0.74	0.003	0.002	0.26
Освещение улиц, %	0.7	0.0031	0.002	0.15
Выбросы в атмосферу, тыс. т	0.74	0.003	0.002	0.15
Среднемесячная зарплата	0.32	0.028	0.02	-0.09
Доля частного фонда, %	0.3	0.03	0.02	0.08
Расстояние до Москвы	0.23	0.04	0.03	0.05
Наличие аэропорта	0.005	0.22	0.199	----

Статистическая связь между уровнем цен на жилье и численностью населения города графически показана на рис. 1.

Рисунок 1. Статистическая связь среднего уровня цен на жилье ($/м2) с численностью населения города (тыс. чел.), декабрь 1997 г.

Данные табл. 6 и рис. 1 подтверждают определяющее влияние масштаба города на его "естественный" уровень цен. Эта группа характеристик объясняет около 50% причин, формирующих исследуемую величину.

В то же время существует значительный разброс точек относительно регрессионной кривой, который объясняется влиянием иных факторов.

В частности, необходимо отметить антикорреляцию уровня цен с сальдо миграции (коэффициент корреляции -0,60). Это означает, что в определенной степени существует статистическая связь следующего вида: чем ниже уровень цен на жилье, тем выше сальдо миграции. Исследование этого вопроса показало, что миграция в России (по крайней мере до 1999 года) не связана с рынком труда: мигранты-переселенцы выезжают не в регионы с высокой востребованностью рабочей силы, а в "привычные" регионы, откуда они выезжали на Север, призывались в армию, где имеются родственники и т.п., или в регионы с дешевым жильем. Исключения составляют такие регионы с преобладающей иммиграцией, как Московский регион (с высоким притяжением Москвы), Краснодарский край (с благоприятными климатическими условиями), а также, как ни странно (в условиях постоянных разговоров об отселении северян), Ханты-Мансийский АО и Тюменская область. Из других северных и восточных регионов отмечается высокий уровень эмиграции. Интересно, что по сравнению с 1995 годом в этом году поменялись направления миграции в Омской области и Алтайском крае.

Необходимо подчеркнуть, что если уровень стабильных цен полностью определяется приведенными факторами, то темпы развития рынка во многом зависят также и от других факторов.

Факторы, определяющие темпы развития рынка.
Асинхронность развития рынка жилья в различных городах России

Изучение рынка конкретных городов показало, что факторами, определяющими темпы и характер развития рынка недвижимости в периоды роста или снижения цен, являются:

• политическая ориентация (рыночная, рыночно-социальная, нерыночная) и степень активности на рынке (активность, пассивность) местных властей,

• степень развития законодательной, нормативной, методической базы, инфраструктуры рынка, уровень криминализованности рынка (первые два фактора наиболее сильно определяли динамику цен на ранних стадиях развития рынка, в 1990-1994 гг.),

• степень долларизации рынка (в какой валюте (рубли, доллары) объекты выставляются на продажу в листингах, рекламе). Этот фактор особенно сильно влиял на ценовую ситуацию в период кризиса 1998-1999 гг. (рис. 2-5),

• степень снижения цен после кризиса (этот фактор в наибольшей степени определяет темпы роста цен в городах России в настоящее время) (рис. 6),

• конкретная (относительно общероссийского уровня) социально-экономическая ситуация в городе, регионе (этот фактор всегда присутствует на рынке, но в современных условиях его воздействие лишь накладывается на влияние других, более значимых факторов),

• взаимодействие и взаимовлияние вторичного и первичного рынков (этот фактор в отдельных городах и в отдельные периоды становится критически значимым).

Рисунок 2. Динамика средней удельной цены предложения квартир в городах России ($/м2)

Рисунок 3. Индексы цен предложения 1 м2 жилья в городах с долларовой номинацией цен

Рисунок 4. Индексы цен предложения 1 м2 жилья в городах с рублевой номинацией цен

Рисунок 5. Индексы долларовых цен предложения 1 м2 жилья в городах с рублевой номинацией

Рисунок 6. Связь максимального снижения долларовых цен на жилье в городах России после кризиса со степенью возврата нижней точки